Il processo di privatizzazione degli alloggi è iniziato in Russia più di 20 anni fa, ma le persone hanno ancora molte questioni legali relative a questa procedura.

Come posso disporre di un appartamento privatizzato, rilasciato in comproprietà?

Cosa puoi fare con la tua quota e cosa no? Cosa è esattamente consentito dalla legge e cosa è vietato?

Proviamo a capire come puoi disporre legalmente della tua quota in alloggi privatizzati.

Sezioni dell'articolo:

Assegnazione di azioni

Secondo le leggi attualmente in vigore nella Federazione Russa, gli immobili possono avere due forme di proprietà:

• Proprietà frazionata. Assume la proprietà comune di più persone, la quota di ciascuno è stabilita.
• Proprietà comune. Con questo modulo non viene determinata la dimensione specifica delle azioni.

I cittadini che hanno partecipato alla privatizzazione all'inizio, negli anni '90, di norma, ricevevano contratti nelle loro mani, in cui si diceva che l'appartamento fosse trasferito in comproprietà.

Attualmente, la legislazione è cambiata e, quando si stipula un accordo con più persone, l'alloggio viene trasferito alla proprietà comune condivisa. Che dire di coloro il cui appartamento è rimasto in comproprietà, ma si sono verificate circostanze in cui è necessario modificare questo aspetto? L'assegnazione di una quota in un appartamento privatizzato è possibile e prevista dalla legge.

In questa situazione, ci sono due opzioni:

Il contratto certificato deve essere registrato presso Rosreestr. Ora ciascuno dei proprietari conosce la sua quota nella proprietà e può disporne a proprio piacimento, senza violare i diritti degli altri proprietari. In questo caso non si verifica la separazione degli account personali, poiché la proprietà dell'appartamento rimane ancora comune.

• Assegnazione delle azioni in tribunale. Se non si raggiunge un accordo tra i proprietari, allora per dividere le azioni è necessario rivolgersi all'autorità giudiziaria con istanza. Una pianta dell'appartamento deve essere allegata alla richiesta e in essa devono essere annotate le note su come esattamente dovrebbe fare la sezione.

È importante tenere presente che la divisione in natura è possibile solo se le dimensioni dell'alloggio consentono a ciascun proprietario (o famiglia) di ottenere una stanza isolata separata. Per stabilirlo con precisione, una commissione speciale lascia il posto.

Determina se è possibile assegnare azioni in natura. La decisione del tribunale è presa sulla base della conclusione della commissione. Inoltre, in sede giudiziaria, è possibile risolvere la questione degli spazi comuni dell'appartamento.

In caso di separazione, ciascuno dei proprietari dovrà emettere nuova documentazione tecnica da parte sua e registrarne la proprietà. Ora, se lo desidera, tutti i proprietari possono vendere la loro stanza.

Ma dovresti prima avvisare gli altri proprietari di questo, perché:

• è richiesto il loro consenso certificato da un notaio;
• hanno il primo diritto di riscatto.

Se tra loro non c'è nessuno disposto e il consenso non viene dato, allora a ciascuno di loro dovrebbe essere inviata una lettera raccomandata con una notifica e un inventario, che dovrebbe contenere un'offerta per l'acquisto di una quota, il costo e altre condizioni, se presenti .

Se entro un mese dalla data di consegna della lettera non vengono presi provvedimenti da parte degli altri proprietari, la quota viene ceduta a terzi.

Quando gli alloggi sono di dimensioni insufficienti ed è tecnicamente impossibile stanziarli in natura, il tribunale assegna a ciascuno la sua quota in termini percentuali. Se uno dei proprietari vuole fare uno scambio, e gli altri non danno il loro consenso, il tribunale decide di assegnargli una somma proporzionata alla quota dell'appartamento, e obbliga gli altri proprietari a pagarli forzatamente.

Nuova registrazione di una quota

A volte, soprattutto tra membri della stessa famiglia, diventa necessario trasferire la propria quota a qualcun altro dai proprietari. Questo viene fatto per scopi diversi, ad esempio per proteggere l'intero spazio abitativo per una persona. Posso trasferire la mia quota e come organizzarla correttamente?

Una quota in un appartamento privatizzato è immobiliare. Pertanto, puoi smaltirlo allo stesso modo dell'intero appartamento.

Non importa se la persona a cui viene trasferita la quota diventa proprietario dell'intero appartamento o aumenta solo la parte che gli appartiene.

Inoltre, la legge non regola la dimensione della quota trasferita, potrebbe non essere l'intera quota, ma solo una parte di essa. Secondo il codice civile della Federazione Russa, questa azione può essere eseguita utilizzando un accordo di donazione. Quanto tempo fa l'appartamento è stato privatizzato, o anche il fatto che sia stato acquistato già privatizzato, non gioca alcun ruolo.

Il fattore principale è il mutuo consenso di entrambe le parti, sia il donatore che il ricevente.

Se viene effettuata una transazione gratuita tra parenti stretti, non comporterà alcun costo finanziario. Secondo il codice fiscale della Federazione Russa, il contratto di regalo in questo caso è esente dalla necessità di pagare alcuna tassa.

Per concluderlo, avrai solo bisogno del titolo e dei documenti tecnici per l'alloggio e dei documenti che confermano la parentela.

Il contratto di donazione viene redatto in un ufficio notarile, certificato da un notaio, quindi viene registrato presso Rosreestr - e la proprietà della parte aumentata, o dell'intero appartamento, passa al nuovo proprietario.

Puoi anche rivolgerti direttamente a Rosreestr, aggirando un notaio, il contratto così redatto sarà anche legalmente vincolante.

Ma, in caso di un possibile contenzioso, un atto notarile è più affidabile.

Come richiedere una quota?

Tali precedenti di solito sorgono quando i coniugi hanno privatizzato il loro alloggio mentre erano legalmente sposati, ma uno di loro, per qualche motivo, ha scritto un rifiuto a favore dell'altro.

Pertanto, legalmente, perde il suo diritto di proprietà su questa proprietà, riservandosi solo il diritto di viverci. Ma di solito, vivendo in un appartamento, una persona vi investe sia i costi finanziari che i risultati del proprio lavoro.

Se il matrimonio si scioglie, capita spesso che i coniugi non possano accordarsi sulla divisione degli alloggi, poiché il proprietario insiste che, secondo la legge, tutto gli appartenga.

Legalmente, questo è vero, invece, se durante l'esistenza del matrimonio l'appartamento ha notevolmente accresciuto il suo valore: ad esempio, a causa di importanti riparazioni o ricostruzioni, e la parte che ha scritto il rifiuto ha investito in questo notevoli sforzi e risorse finanziarie, può adire il tribunale con domanda per l'assegnazione della sua quota nell'appartamento.

A titolo di prova, è necessario allegare alla dichiarazione di reclamo tutti i documenti giustificativi disponibili.

Può essere:

• assegni per l'acquisto di materiali da costruzione;
• contratti conclusi con squadre di costruzione;
• certificati di accettazione, ecc.

Puoi anche chiamare in tribunale testimoni che possono confermare il contributo dell'attore al miglioramento delle condizioni abitative.

La decisione del tribunale in questo caso può essere presa sia a favore dell'attore che a favore del convenuto, poiché tali casi sono piuttosto complessi e presentano molte sfumature.

Più argomenti pesanti ha il ricorrente in difesa dei suoi diritti, più è probabile che riesca e citare in giudizio la sua quota nell'appartamento privatizzato.

La normativa vigente consente la proprietà condivisa di un appartamento, nel quale i suoi proprietari sono più persone. Può verificarsi quando:
acquisto sul mercato primario o secondario di un appartamento da parte di più acquirenti contemporaneamente;
presentare una domanda per la privatizzazione di alloggi da parte di più richiedenti contemporaneamente, ad esempio familiari;
ricevere un'eredità;
divisione di beni immobili durante la procedura di divorzio.
I proprietari che possiedono azioni in un appartamento hanno uguali e pieni diritti su di loro. Potrebbe verificarsi una situazione in cui la quota dovrà essere registrata nuovamente presso un parente - e anche il proprietario ha tutti i diritti su questa transazione. La legislazione fornisce diversi modi per affrontare questo problema. Consideriamo ciascuno di essi in modo più dettagliato.

Modi per registrare nuovamente una quota in un appartamento

Uno dei modi per trasferire una quota a un parente è emettere un atto di donazione. Un passo del genere sembra abbastanza ragionevole, perché nella maggior parte dei casi si costruiscono relazioni di fiducia tra parenti e le transazioni vengono concluse gratuitamente.
Le caratteristiche principali del contratto di donazione di una quota di un appartamento sono le seguenti:
secondo i suoi termini, il donatore può conservare il diritto di risiedere nello spazio vitale donato;
è gratuito;
non è necessario informare gli altri proprietari di quote dell'appartamento prima della sua conclusione;
non ha bisogno di autenticazione (sebbene possa essere fatto se lo si desidera, ad esempio quando c'è il rischio che la transazione venga contestata da qualcuno).
Il titolare dell'azione può decidere di registrarla nuovamente presso un parente con pagamento del valore di mercato. Anche la legislazione civile prevede un meccanismo per questo caso: la conclusione di un contratto per la vendita di una quota di un appartamento. Le sue caratteristiche sono:
prima della sua conclusione è necessario darne comunicazione agli altri possessori di azioni, che in tal caso hanno diritto di prelazione al rimborso. La rinuncia a tale diritto da parte di ciascuno di essi deve avvenire per iscritto;
è di natura rimborsabile e comporta il pagamento da parte di un parente che acquista al venditore una quota del suo valore;
deve essere certificato da un notaio, e questo deve essere fatto prima di richiedere a Rosreestr la registrazione statale.
Puoi trasferire una quota in un appartamento a un parente facendo testamento. Il passaggio di proprietà in questo caso non avverrà al momento della registrazione dell'atto, ma dopo la morte del titolare della quota. Le sfumature in questo caso sono:
non è necessario notificare agli altri proprietari di azioni nell'appartamento - il contenuto del testamento fino alla morte del testatore rimane segreto;
quando si redige un testamento, è necessario tenere conto del diritto incondizionato di una determinata cerchia di persone - in particolare i figli minori - a ricevere una quota obbligatoria dell'eredità;
un testamento contenente una disposizione sul trasferimento di una quota di un appartamento a un parente - come tutti gli altri - deve essere certificato da un notaio.

Procedura di riemissione

In primo luogo, dopo aver scelto un metodo per riemettere un'azione, il suo proprietario deve assicurarsi che tutte le condizioni sopra elencate siano soddisfatte.
In secondo luogo, è necessario raccogliere un pacchetto di documenti che verrà inviato a Rosreestr. Dovrebbe includere:
passaporti delle parti della transazione;
titoli di proprietà dell'appartamento, attestanti la titolarità al proprietario della quota nuovamente iscritta;
un contratto di donazione o acquisto e vendita di una quota, se lo si desidera (o necessario) registrato da un notaio;
ricevuta del pagamento della tassa statale per l'esecuzione delle azioni di registrazione;
infine, una domanda di registrazione statale del passaggio di proprietà, redatta in una certa forma.
Se la registrazione sarà eseguita da un rappresentante, avrà bisogno di una procura.
In terzo luogo, è necessario inviare il pacchetto di documenti preparato a Rosreestr. Specialisti lo studieranno e, in assenza di ostacoli, registreranno il passaggio di proprietà entro il termine stabilito dalla legge. Un parente dell'ex proprietario della quota, che è diventato il suo nuovo proprietario, riceverà un documento che conferma la sua proprietà: un estratto dall'USRN.

La proprietà condivisa implica la presenza di due o più proprietari di un'abitazione. Gli immobili possono essere sia in proprietà condivisa comune (senza assegnazione di azioni), sia in quote uguali o disuguali. Molto spesso ciò accade quando la proprietà degli alloggi passa attraverso l'eredità. In questo articolo parleremo dei modi per registrare nuovamente le condivisioni in un appartamento, come evitare errori.

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Per determinare l'entità delle azioni, tutti i partecipanti alla proprietà comune devono rivolgersi a un notaio che deve redigere e certificare un accordo sulla determinazione delle azioni. Diversamente, quando le azioni non sono assegnate, sono rilevate come uguali. Inoltre, le quote sono riconosciute uguali in caso di privatizzazione di un appartamento per due o più dei suoi partecipanti. Durante la privatizzazione è possibile registrare nuovamente la quota di uno dei residenti dell'appartamento emettendo un rifiuto, ma poi la sua quota sarà distribuita tra gli altri partecipanti alla privatizzazione.

Che è meglio: comprare e vendere una quota o un regalo

Un indubbio vantaggio dell'accordo di donazione per una quota di un appartamento è che la sua esecuzione non richiede autenticazione. È sufficiente registrare tale accordo presso l'ente statale di registrazione. Se l'appartamento viene privatizzato, un proprietario può donare la sua quota a un'altra persona, ad esempio a un parente stretto. In questo caso è necessario il consenso di altri proprietari di abitazione? Non è richiesto il consenso di altri proprietari, poiché la donazione è un atto volontario e tutti i diritti sull'alloggio vengono trasferiti al nuovo proprietario dal momento della registrazione statale dell'accordo di donazione. Di conseguenza, non sorge nemmeno il diritto di prelazione all'acquisto da altri proprietari di abitazione. Inoltre, se la quota viene donata a un parente stretto, non è necessario pagare le tasse.

Ad esempio, se tre persone hanno partecipato alla privatizzazione: una nonna, sua figlia e sua nipote, ognuna di loro ha 1/3 di azioni (azioni uguali) nella proprietà comune. Se la nonna dà la sua quota a sua nipote, acquisirà un altro 1/3 e alla fine possederà 2/3 dell'appartamento.

Puoi anche registrare nuovamente una quota in un appartamento attraverso un contratto di compravendita. Tuttavia, il suo punto principale è la determinazione del prezzo senza il quale il contratto sarà invalidato. Inoltre, il valore dell'azione deve essere equivalente ai prezzi correnti di mercato del giorno dell'operazione. Come sapete, se l'immobile è di proprietà da meno di tre anni, dovrete pagare le tasse. I tentativi di aggirarlo abbassando il prezzo di una quota in un appartamento non portano a nulla di buono in pratica. Inoltre, è necessario notificare agli altri proprietari di abitazione che la quota dell'appartamento sarà venduta. Altri proprietari hanno un diritto di prelazione per l'acquisto. In altre parole, se uno di loro dichiara di voler acquistare un'azione al prezzo proposto, allora questo è un suo diritto legale. Entro tre mesi dalla vendita di una quota a un estraneo, è possibile trasferire i diritti e gli obblighi dell'acquirente alla persona che ha questo diritto, cioè al proprietario della quota dell'immobile in vendita.

Vantaggi dell'esecuzione notarile di un contratto di donazione di azioni

In alcuni casi è giustificato rivolgersi a un notaio, soprattutto quando i partecipanti all'operazione temono che l'accordo di donazione venga contestato dall'interessato. Una sfumatura importante è la clausola del contratto di donazione che indica il valore reale della quota, perché l'imposta verrà calcolata in base ad essa. L'atto notarile del patto di donazione conferma le serie intenzioni del donatore nei confronti del destinatario della quota ceduta in dono. Allora sarà più difficile contestare questa transazione che se fosse formalizzato da un contratto scritto con successiva registrazione statale.

Casi in cui diventa necessario assegnare una quota

È possibile dividere in realtà un monolocale? No, è tecnicamente impossibile dividere un monolocale, in quanto deve avere aree comuni separate. Le quote sono riconosciute uguali a norma di legge se l'appartamento è stato privatizzato da più proprietari, o è stato acquistato da coniugi in matrimonio. Tuttavia, una quota in un tale appartamento può essere donata o venduta. Per completare un'operazione di compravendita sarà richiesto il consenso del coniuge e degli altri proprietari che hanno il diritto di prelazione per l'acquisto della quota ai sensi della Legge.

Una situazione speciale con la divisione di un appartamento si verifica se, ad esempio, un proprietario ha apportato miglioramenti significativi a una parte dell'alloggio (riparazioni effettuate). Quindi l'altro proprietario, richiedendo questi locali, deve concludere un accordo sulla divisione della proprietà comune. Questa disposizione della legge si applica, di regola, ai coniugi, e negli altri casi è deciso dal Tribunale. La quota può essere ridotta di conseguenza, oppure viene corrisposta una compensazione in proporzione alle spese sostenute per migliorare l'alloggio.

Nuova registrazione di una quota nell'ordine di successione

Nel caso in cui uno dei partecipanti alla proprietà comune dell'appartamento muoia, i restanti proprietari (se non ci sono altri eredi) prendono possesso della quota ai sensi del capitolo 62 del codice civile della Federazione Russa (per testamento) o Capitolo 63 del Codice Civile della Federazione Russa (per legge). Gli eredi hanno il diritto di rivendere, lasciare in eredità, donare o impegnare la propria parte della quota sia al proprietario dell'altra quota (articoli 246 e 250 del codice civile della Federazione Russa) che a qualsiasi altra persona. La nuova registrazione avviene acquistando e vendendo, donando o registrando una quota come pegno. Ad esempio, i proprietari possiedono un appartamento in parti uguali - 1/3 per ciascuno. Quindi, se uno dei proprietari desidera vendere la sua quota a un estraneo, deve ottenere il consenso degli altri proprietari offrendo loro di acquistare questa quota. Secondo la legge, gli altri proprietari hanno un diritto di prelazione per acquistare un'azione al prezzo offerto, e questa regola non può essere evitata in alcun modo. Il proprietario che vende la sua quota deve ottenere il consenso scritto degli altri proprietari dell'appartamento affinché non si oppongano alla vendita.

Come registrare nuovamente una quota in un appartamento per un bambino con un mutuo?

Quando i fondi del capitale di maternità vengono attratti per l'acquisto di alloggi in costruzione, diventa necessario includere i bambini nel numero dei proprietari. Ad esempio, i genitori hanno stipulato un mutuo, acquistato un appartamento in parti uguali e, dopo la nascita del secondo figlio, hanno deciso di utilizzare il capitale di maternità per saldare il debito di un prestito. In questo caso viene redatta una donazione per la quota, la cui entità è determinata dagli stessi genitori. L'elenco dei documenti per la registrazione di tale donazione può essere visualizzato sul sito Web di Rosreestr. Quando i fondi di capitale di maternità vengono inizialmente attratti quando si richiede un mutuo, l'assegnazione di azioni ai figli avviene entro sei mesi dalla chiusura completa del mutuo ipotecario. In caso contrario, la transazione ipotecaria potrebbe essere invalidata.

Nuova registrazione di una quota di un appartamento in un'ingiunzione del tribunale

Nella vita, si verifica spesso una situazione del genere che, dopo il divorzio, l'ex coniuge non ha fretta di vendere la sua quota nell'appartamento, anche nel caso di un'offerta favorevole da parte di un membro della ex famiglia. Allora la convivenza diventa dolorosa per tutti ed è necessaria una soluzione urgente a questo problema. Come procedere? Naturalmente esiste una tale opzione quando al proprietario della quota viene offerto un alloggio separato a un prezzo leggermente superiore al valore di mercato della sua quota. In caso di rifiuto di concludere un simile accordo, c'è solo un'opzione: rivolgersi alla Corte. L'istanza dovrebbe motivare le affermazioni, e precisamente: perché la convivenza è impossibile. In questo caso è possibile una decisione positiva del Tribunale sulla vendita forzata di una quota con un parallelo acquisto di un altro spazio abitativo.

E che dire del caso in cui l'appartamento è stato registrato a uno dei coniugi prima del matrimonio, il prestito è stato rimborsato insieme e, dopo il divorzio, l'ex coniuge (moglie) non registra nuovamente la quota? In questo caso, se non è stato stipulato alcun contratto matrimoniale, si applica la disposizione generale della legge comune sulla famiglia e sul reddito comune. Si presume che entrambi i coniugi abbiano partecipato alla restituzione del mutuo ipotecario versando fondi comuni, pertanto l'ex coniuge (moglie) ha diritto di rivolgersi al Tribunale per la tutela dei propri interessi e chiedere il riconoscimento del diritto ad una partecipazione l'appartamento. Leggi di più su questo nel nostro articolo "Cosa fare con un appartamento durante un divorzio".

Feng Yu/Fotolia

Maria Litinetskaya, managing partner di Metrium Group, membro della rete di partner CBRE, risponde:

La proprietà equa implica la presenza di più proprietari di immobili con gli stessi diritti. Di solito si verifica quando un appartamento viene ereditato o privatizzato da due o più persone. Con le azioni di diritto, puoi eseguire le stesse azioni di un immobile separato: vendere, donare, lasciare in eredità, ecc. Allo stesso tempo, le transazioni di compensazione con azioni vengono effettuate solo con la notifica di altri proprietari.

Il modo più economico è trasferire tutte le azioni a una persona attraverso l'emissione di un atto di donazione. La legislazione moderna richiede l'autenticazione obbligatoria di tale accordo. Allo stesso tempo, la donazione di un immobile a una persona che non è un parente è soggetta all'imposta sul reddito delle persone fisiche, ma non a un familiare. Per effettuare la transazione, tutti i comproprietari si riuniscono presso il notaio e firmano un documento comune che garantisce il trasferimento dei diritti a un proprietario. Non è necessario raccogliere documenti aggiuntivi (ad esempio, consenso alla transazione). È importante notare che il costo dei servizi notarili è calcolato sulla base della valutazione catastale degli immobili. Oggi si tratta di un importo molto significativo, che può superare il prezzo di mercato di un appartamento. Quindi l'accordo di donazione viene registrato a Rosreestr, l'importo del dazio statale è di 2 mila rubli. L'operazione entra in vigore dopo la sua registrazione.

Elena Mishchenko, capo del dipartimento immobiliare urbano della filiale nord-orientale della società NDV-Nedvizhimost, risponde:

Questa domanda non specifica a chi debbano essere trasferite le azioni: a un terzo oa uno dei quattro titolari. Inoltre, non ci sono informazioni sul rapporto dei proprietari di immobili. Pertanto, prenderemo in considerazione entrambe le opzioni: il trasferimento di tutte le azioni a un terzo e il trasferimento di tre azioni al quarto co-azionista.

Puoi trasferire le azioni a un terzo che non sia un parente attraverso l'acquisto e la vendita di un appartamento. Quando si vende l'intero oggetto, non sono richiesti documenti sotto forma di consenso degli azionisti.

Quando si riemettono tre azioni per persona che possiede immobili in questo appartamento, è possibile stipulare un contratto di vendita e acquisto di ¾ azioni. Anche questo non richiede il consenso.

Se il quarto proprietario è un parente stretto, il problema può essere risolto donando ¾ della quota. In ogni caso, in caso di alienazione di un immobile (non importa come), che è in comproprietà, sarà necessaria l'autenticazione notarile dell'operazione. Pertanto, è più redditizio registrare nuovamente gli immobili con un contratto e non più (cioè per ciascuna azione separatamente). In caso contrario, dovrai pagare il dazio statale per ciascun contratto separatamente.

L'avvocato Inna Belyakova risponde:

Per rispondere correttamente alla tua domanda, è necessario definire il concetto chiave: per chi dovrebbero essere i costi più bassi? Se consideriamo la situazione dal punto di vista del beneficio della persona su cui verrà registrata la proprietà, è necessario applicare un algoritmo di azioni. Ma se consideriamo la situazione dal punto di vista del vantaggio di uno qualsiasi degli altri tre comproprietari, l'algoritmo sarà completamente diverso. Per cominciare, definiamo la struttura delle spese che dovranno essere fatte per registrare nuovamente la proprietà da una quota comune a una individuale. Quindi, dovrai sostenere le seguenti spese obbligatorie:

1. Spese notarili e servizi. La normativa vigente per tutte le operazioni con quote di proprietà di immobili prevede una forma notarile obbligatoria dell'operazione, indipendentemente dalla tipologia del contratto (acquisto e vendita, donazione, permuta o altro), pertanto non sarà possibile evitare questi costi. Per quanto riguarda la tariffa del notaio, la tassa statale per la certificazione di tale accordo sarà dello 0,5% dell'importo dell'accordo, ma non inferiore a 300 rubli e non superiore a 20 mila rubli. Oltre alla tassa statale, dovrai anche pagare il notaio per i lavori tecnici sulla redazione dei contratti, ma il notaio determinerà da solo questo importo.
2. Tassa statale per la registrazione del passaggio di proprietà. Attualmente, la suddetta tassa è di 2.000 rubli per azione di registrazione. Poiché la transazione che stai pianificando richiederà tre azioni di registrazione (registrazione statale di tre trasferimenti di proprietà), l'importo della tassa statale sarà di 6 mila rubli.
3. Imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT), che, a seconda di determinate circostanze, dovrà essere pagato da una delle parti contraenti.

Eventuali spese aggiuntive, ma non obbligatorie, che possono sorgere anche nelle transazioni con immobili (affitto di celle bancarie, procure varie, istanze, pagamento di alloggi e servizi comunali, ecc.) sono qui difficili da tenere in considerazione, poiché la loro necessità può essere causato dalle peculiarità di ogni particolare transazione.

Di conseguenza, delle tre tipologie di spese obbligatorie elencate, le prime due sono pagate previo accordo delle parti. Cioè, come concordano le parti, così sia. Ma la necessità di pagare l'Irpef, che è il 13% del reddito percepito dal contribuente, determina proprio la differenza nell'algoritmo di azioni di cui abbiamo parlato all'inizio. Consideriamo entrambe le opzioni.

Se consideriamo la situazione dal punto di vista del vantaggio della persona a cui viene trasferito il diritto di proprietà, è più redditizio per lui concludere un contratto di vendita in cui sarà l'acquirente. In questo caso, i venditori di quote nella proprietà dell'appartamento saranno tenuti al pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (a meno che, ovviamente, non ne siano esentati secondo la normativa fiscale). Ma se consideriamo l'operazione dal punto di vista del beneficio delle persone da cui viene trasferito il diritto di proprietà, allora è più redditizio per loro concludere un accordo sulla donazione di azioni nel diritto di proprietà. In questo caso, il donatario sarà obbligato al pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (se, anche in questo caso, non è esentato dal pagamento dell'imposta per legge).

Al momento della conclusione di un contratto di compravendita, l'importo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche a carico dei venditori sarà calcolato dal valore contrattuale della quota di proprietà dell'appartamento di ciascuno di essi, ma ai fini fiscali tale valore è pari a almeno il 70% del valore catastale di tale quota. Ma quando si conclude un contratto di regalo, l'importo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche a carico del donatario sarà calcolato direttamente dal valore catastale dell'appartamento.

Risponde il consulente legale dell'ufficio Zeleny Prospekt del dipartimento del mercato secondario di Inkom-Nedvizhimost Boris Mogilevsky:

Per rispondere a questa domanda nel modo più accurato possibile, è necessario sapere esattamente quando è sorta la proprietà dell'appartamento e in base a quale transazione.

I costi di registrazione delle azioni da tutti i co-azionisti a uno di essi sono costituiti dai costi di elaborazione della transazione stessa, dai costi di registrazione statale del trasferimento di proprietà, nonché dai costi fiscali.

La prima opzione per risolvere la questione del trasferimento di azioni a un comproprietario può essere la conclusione di un contratto per la vendita di azioni in un appartamento. Allo stato attuale, un accordo sull'alienazione di quote di immobili, anche tra comproprietari, è soggetto a autenticazione obbligatoria e si considera concluso dal momento di tale certificazione. Per l'esecuzione di atti notarili viene addebitato un compenso negli importi stabiliti dalla legislazione fiscale e approvati dalla camera notarile del soggetto interessato della Federazione Russa. Quindi, il comma 5 della parte 1 dell'art. 333.24 del Codice Fiscale della Federazione Russa stabilisce che una commissione pari allo 0,5% dell'importo del contratto, ma non inferiore a 300 rubli e non superiore a 20 mila rubli, viene addebitata per la certificazione dei contratti, il cui oggetto è soggetto a valutazione. La decisione della Camera notarile di Mosca del 15 dicembre 2016 ha anche stabilito l'importo delle commissioni addebitate dai notai per i servizi legali e tecnici durante l'esecuzione di atti notarili, che per le transazioni di vendita di immobili è di 5 mila rubli.

Se i comproprietari delle azioni di un appartamento li hanno posseduti per più di cinque anni (per azioni ricevute per eredità, privatizzazione o a seguito di un regalo tra parenti stretti - più di tre anni), i venditori delle azioni non sono tassati sul reddito della loro vendita. Se i venditori di quote di appartamento le possiedono per un periodo inferiore ai periodi specificati, dovranno pagare l'imposta sul reddito nella misura del 13% dell'utile ricevuto dall'operazione e un importo pari almeno al 70% del valore catastale delle quote di appartamento saranno prese in considerazione come base imponibile.

Si noti che il codice fiscale della Federazione Russa prevede una serie di esenzioni (detrazioni fiscali) per tali transazioni. Ad esempio, i venditori possono ridurre la base imponibile dell'importo precedentemente speso per l'acquisizione o la creazione dell'immobile in vendita. Oppure possono applicare una detrazione per un importo di 1 milione di rubli sulla vendita (in questo caso, l'importo specificato sarà distribuito tra tutti i comproprietari in proporzione alla loro quota di proprietà dell'appartamento).

La seconda opzione per risolvere la questione del trasferimento di azioni a un comproprietario può essere la conclusione di un accordo di donazione per le azioni di un appartamento. Tale transazione è inoltre soggetta a autenticazione notarile obbligatoria, a seguito della quale sorgono le stesse spese per l'esecuzione del contratto come per l'acquisto e la vendita di alloggi. In media, il costo dell'elaborazione di una transazione presso un notaio a Mosca sarà di 25 mila rubli.

Quanto alla tassazione sulle donazioni, è esclusa solo se i donatori e il donatario sono membri dello stesso nucleo familiare o parenti stretti, che comprendono: coniugi, genitori, figli (anche adottivi e adottati), nonni, nipoti, interi e per metà fratelli e sorelle (clausola 18.1 dell'articolo 217 del codice fiscale della Federazione Russa). Se il donatore non è un parente stretto del donatario, il donatario sarà costretto a pagare un'imposta pari al 13% del valore catastale della quota a lui donata.

Indipendentemente dal tipo di transazione, la tariffa per la registrazione statale del trasferimento di proprietà per i cittadini oggi è di 2 mila rubli, moltiplicata per l'importo della quota coinvolta nella transazione (articolo 333.33 del codice fiscale della Federazione Russa). Quindi, quando vendi o doni una quota di ¼ di un appartamento, dovrai pagare una quota di registrazione per un importo di 250 rubli.

Il testo è stato preparato da Maria Gureeva