Muammo 1
1.Ajratish usuli, shu jumladan. 3 turdagi kiyimni o'z ichiga oladi:
Jismoniy buzilish
Funktsional kiyinish
Tashqi kiyim
Jismoniy buzilish - ekspluatatsiya yoki tabiiy omillar tufayli ob'ektning iste'mol sifatini yo'qotish.
Funktsional kiyinish ob'ektning arxitektura, estetik, kosmik-rejalashtirish, dizayn echimlari va boshqa xususiyatlari bo'yicha zamonaviy bozor talablariga mos kelmasligi sababli qiymatining pasayishini aks ettiradi.
Tashqi kiyim - bu tashqi muhitning o'zgarishi natijasida ob'ekt qiymatining pasayishi: jamiyatning ijtimoiy standartlari, qonunchilik va moliyaviy sharoitlar va boshqalar.
Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.
Olinadigan kiyim - bu turdagi eskirish va yo'q qilish qiymati ob'ektning qo'shilgan qiymatidan kamroq
Qayta tiklanmaydigan eskirish - eskirish va eskirishni yo'q qilishning iloji bo'lmagani yoki uni yo'q qilish qiymati qo'shilgan qiymatdan yuqori bo'lsa, u eskirish va eskirish miqdorida hisobga olinadi.
1Liftsiz ko'p qavatli bino - funktsional.
2) Uyning tomi oqadi - jismoniy
3) Aeroportdagi turar-joy binosi - tashqi
4) Ofisda konditsioner tizimi yo'q - funktsiya.
5) Liftsiz biznes markazi - funktsional. va h.k.
Muammo 2
Ko'chmas mulkni baholashda xarajatlarga asoslangan yondashuv
Xarajat usulidan foydalangan holda er uchastkasining narxini aniqlang.
Kuzatishlar natijasida ijaraga beriladigan binoning xonadonlarida quyidagi turdagi rejali ta’mirlash ishlari zarurligi aniqlandi: bo‘yash – 2500 AQSh dollari, 5 xonadondagi gilamlarni almashtirish – 1750 AQSh dollari, suv tarmoqlarini ta’mirlash – 2200 dollar.
Qisqa xizmat muddati bo'lgan elementlarning xususiyatlari:
Binoni qayta ishlab chiqarish narxi 545 930 dollarni tashkil qiladi. Jismoniy xizmat muddati - 5 yil. Binoning to'liq xizmat qilish muddati - 60 yil. Binodagi xonadonlar soni 20 yil. Uy jihozlarini modernizatsiya qilish narxi 12 ming dollarni tashkil etadi. Mavjud maishiy texnikaning narxi 7370 dollarni tashkil qiladi. Yomon qavat rejasi tufayli bitta xonadondan tushgan daromad 10 dollarni, sanoat korxonasiga yaqinligi tufayli esa 15 dollarni tashkil etadi.
Ko'chmas mulk bozorining ushbu sektori uchun yalpi ijara multiplikatori 5 ga teng.
Yer uchastkasining taxminiy qiymati 50 000 AQSh dollarini tashkil etadi.
1. Jismoniy buzilish
A. Olib olinadigan:
rasm - 2500 dollar;
5 ta xonadonda gilam almashtirish - 1750 dollar;
sanitariya-tesisat tizimini ta'mirlash - 2200 dollar.
JAMIY tuzatilishi mumkin bo'lgan jismoniy nuqson - $6450.
B. Muqarrar qisqa muddatli komponentlar:
B. Uzoq muddatli halokatli komponentlar:
Binoni qayta ishlab chiqarish narxi 545 930 dollarni tashkil qiladi.
Minus: jismonan tuzatish mumkin - $ 6450
Qisqa muddatli qayta ishlab chiqarish narxi 166 650 dollarni tashkil qiladi
Uzoq muddatli elementlarni qayta ishlab chiqarish narxi:
545930 – 6450 – 166650 = 372830 $
Uzoq muddatli tuzatib bo'lmaydigan qismlarning eskirish darajasi:
372830 * 5/60 = 31068 $
2. Funktsional eskirish:
A. Tuzatish mumkin:
Uskunani yangilash ($12,000) - Mavjud jihozlarning narxi ($7,370) = $4,630
B. tuzatib bo'lmaydigan:
Yomon qavat rejasi tufayli ijara yo'qotishlari:
3. Tashqi yoki iqtisodiy eskirish:
Sanoat korxonasining yaqin joylashganligi sababli ijara haqidagi yo'qotishlar:
Qayta ishlab chiqarish narxi 545 930 dollarni tashkil qiladi
Minus: jismoniy olinadigan - $ 6450
tuzatib bo'lmaydigan qisqa muddatli - 31 700 dollar
tuzatib bo'lmaydigan uzoq muddatli - 31 068 dollar
funktsional tuzatilishi mumkin - 4630 dollar
funktsional tuzatib bo'lmaydigan - 12 000 dollar
tashqi kiyim - 18 000 dollar
Eskirish va eskirishni hisobga olgan holda binolarning umumiy qiymati 442 082 dollarni tashkil qiladi
Hududning taxminiy qiymati - 50 000 dollar
Umumiy narxi – 492 082 dollar
Muammo 3
Qisqa xizmat muddatiga ega bo'lgan quyidagi elementlarning eskirish turi va miqdorini aniqlang:
Yig'ilgan amortizatsiya = Haqiqiy yosh / normal davr * 100
Vel-on amortizatsiya = St-t * % amortizatsiya
Bunday holda, bu qisqa muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish bo'lib, uning qiymati 9983 ga teng.
Muammo 4
Agar ob'ektni ko'paytirish qiymati 174 900 dollar bo'lsa, uzoq xizmat muddatiga ega elementlarning qaytarilmas jismoniy eskirishini aniqlang. Jismoniy eskirishni bartaraf etish narxi 2000 dollarni tashkil qiladi. Qisqa xizmat muddatiga ega bo'lgan elementlarning umumiy qiymati 20 600 dollarni tashkil qiladi.
Ob'ektning haqiqiy yoshi 10 yil, umumiy jismoniy umri esa 75 yil.
174900 – 2000 – 20600 = 152300 $
Izf = 152300 × 10/75 = $20306,67
Muammo 5
Omborning haqiqiy yoshi 12 yil va qolgan foydali xizmat muddati 48 yil. Ofisda gilamni darhol almashtirish narxi 1000 dollarni tashkil qiladi. Noto'g'ri ishlashi tufayli yuklash platformalarining jismoniy eskirishi odatdagidan 25% ga yuqori va ularning standart foydalanish muddati 30 yil. Platformani ta'mirlash narxi 2500 dollarni tashkil qiladi. Tomning, elektr tizimi va mexanik jihozlarning taxminiy foydalanish muddati 18 yil. Ba'zi simlarni almashtirish kerak, bu 3000 dollarga tushadi. Qaytarib bo'lmaydigan jismoniy buzilish darajasi qanday?
Qayta tiklanmaydigan eskirish = uzoq muddatli elementlarning eskirishi + binoning qisqa muddatli elementlari = 1250 + 2001 = 3251
1000 rub. - olinadigan jismoniy kiyim
Muammo 6
Baholanayotgan bino tom yopish va bo'yash ishlarining oqayotgan joylarini zudlik bilan tiklashni talab qiladi. Agar tomni almashtirish qiymati 2500 dollar, bo'yash 1500 dollar, zarur tom yopish ishlari qiymati 500 dollar va bo'yash 1500 dollar bo'lsa, amortizatsiya miqdorini aniqlang. Bu holatda qanday turdagi aşınma sodir bo'ladi?
Bunday holda, bu olinadigan jismoniy eskirish va uning miqdori ta'mirlashga sarflangan miqdorga teng. Ta'mirlash tom yopish va bo'yash ishlarining narxini, shuningdek, tomni bo'yashni o'z ichiga oladi.
Muammo 7
Ma'lum zamonaviy standartlar binoga konditsionerni o'rnatishni talab qiladi, bu esa baholangan ob'ektda mavjud emas. Mavjud binoga konditsioner o‘rnatish 1500 dollar, yangi binoda esa 1100 dollar turadi.
Kiyinish miqdori va turini aniqlang.
Bunday holda, bu to'g'rilanadigan funktsional eskirish bo'lib, uning qiymati 400 dollar (1500 dollar - 1100 dollar).
Muammo 8
Baholangan binoga o‘rnatilgan elektr jihozlari zamonaviy bozor standartlariga javob bermaydi. Eskirish va eskirish turini va miqdorini aniqlang, agar mavjud elektr armaturalarni almashtirish qiymati 3500 dollar bo'lsa, uning jismoniy eskirishi 2000 dollarni tashkil qiladi. Elektr armaturalarini demontaj qilish narxi 1000 dollarni, yangi elektr armaturalarni o'rnatish esa 1500 dollarni tashkil etadi.
Bunday holda, bu tuzatiladigan funktsional eskirish bo'lib, uning qiymati 4000 dollar ((3500-2000)+1000+1500).
Muammo 9
Baholangan ofis binosi 500 m2 saqlash maydoniga ega. Bugungi kunda eng yaxshi foydalanish nuqtai nazaridan, bu hududni ofis maydoni sifatida ishlatish maqsadga muvofiqdir. Agar omborni almashtirish qiymati 8000 dollar bo'lsa, amortizatsiya turi va miqdorini aniqlang. Jismoniy eskirish - 500 dollar. Omborni tugatish narxi 800 dollarni tashkil qiladi.
Bunday holda, bu to'g'rilanadigan funktsional eskirish bo'lib, uning qiymati 8300 dollarni tashkil qiladi.
Muammo 10
Baholanayotgan binoda yong‘inni o‘chirish tizimi mavjud emas, natijada 2000 AQSh dollari miqdorida daromad yo‘qoladi. Ushbu ob'ektlar uchun kapitallashtirish shakli 10% bo'lsa, amortizatsiya turi va miqdorini aniqlang. Yangi bino qurilishida yong‘in o‘chirish tizimini o‘rnatish narxi 15 000 dollarni tashkil etadi.
Daromadning 2000 dollarga ortishi kuzatilmoqda. 10% kapitallashuv stavkasida kapitallashtirilgan o'sish 20 000 dollarni tashkil qiladi (PV=P/r=2000/0,1=20,000) Natijada, bizda 5000 dollar miqdorida tuzatiladigan funktsional eskirish mavjud.
20000 – 15000 = 5000 $
Qiyosiy yondashuv:
Yalpi ijara multiplikatori
BPM = Sotish narxi / yillik (oylik va hokazo) daromad
Umumiy daromad darajasi
OKK = Raqam opera. daromad (NP+A)/ Sotish narxi
Muammo 11
Bozor ma'lumotlari so'nggi 3 ta taqqoslanadigan turar-joy sotuvi uchun mavjud:
Uy 1 - qulayliklari va joylashuvi bo'yicha baholanayotgan mulkka eng yaqin, lekin uning landshafti yaxshiroq va bu farq 5 000 evroga baholanadi, axlat qutisi baholanayotgan mulk bilan bir xil, uning narxi 16 000 evro. 1-ko'chmas mulk 3 oy oldin sotilgan.
Uy 2 6 oy oldin qulay moliyalash shartlarida sotilgan axlat qutisi bor (odatiy moliyalashtirish shartlariga nisbatan narxga 15 000 AQSh dollari qo'shing)
Uy 3 avtobus bekatidan ikki blok uzoqlikda, ob'ekt ob'ekti esa 8 blok uzoqlikda joylashgan. Taxminlarga ko'ra, avtobus bekati ob'ekt narxidan 3000 kubometrni olib tashlaydi. Uy 2 kun oldin sotilgan, chiqindixona yo'q.
Ushbu turdagi ko'chmas mulk uchun narx oshishi oyiga 0,5% ni tashkil qiladi.
| xarakterli | Ob'ektni baholagandan so'ng | Qiyosiy ob'ekt | ||
| Sotish narxi | 490000 | |||
| Sotish sanasi | Hozir | 1,5% (+9000) | 3% (+22500) | Hozir |
| Axlat qutisi | + | + | + | Yo'q (+16000) |
| Atrofdagi landshaft | Yetarli | Yaxshiroq (-5000) | Yetarli | Yetarli |
| Moliyalashtirish | bozor | bozor | Imtiyozlar (-15000) | bozor |
| Manzil | odatiy | Xuddi shu | Xuddi shu | Yaxshiroq 6 kv*3000 (-18000) |
| Yangilangan narx | ||||
| Kvartiralar soni | ||||
| Kvartira narxi | 24776 | 24160 | 22250 | 24889 |
| VRM | 6 | 6 | 5,9 | 6 |
Yangilangan savdo narxlari:
1) 600000+9000-5000 = 604000 ye
2) 750000+22500-15000 = 757500 ye
3) 450000+16000-18000 = 448000 ye
VRM orqali= Sotish narxi / Potentsial ishlab chiqarish
Sotish narxi = BRM * 85000 = 510000
Baholangan mulkning 1 ta kvartirasining narxi:
(24160+22250+24889)/3 = 24776 AQSh dollari
Muammo 11
Garajlar orasidagi farqlar va kamin mavjudligi uchun qanday tuzatishlar mavjud?
Kamin 78000-76500=1500 ue
Maydoni 83000-78000=5000 kub
Garaj 83000-1500-80000=1500 ue
Muammo 11
Er uchastkasini baholash uchun 3 ta taqqoslanadigan savdo ob'ektlari aniqlandi:
| Xarakterli | Baholab. Ob'ekt | Qiyosiy ob'ekt | ||
| Narxi | ||||
| Kvadrat | 4 ga | 3 ga | 4 ga | 5 ga |
| Shakl | Oddiy | Bir xil | -1000 gacha yaxshiroq | + 2000 ga yomonroq |
| Tuproq | Xor | Bir xil | + 500 ga yomonroq | + 500 ga yomonroq |
| Topografiya | xor | Bir xil | + 1000 ga yomonroq | Bir xil |
| Sotish vaqti | Hozir | Bir yil avval | 6 oy oldin | 3 oy oldin |
| Vaqtni tuzatish | 2286 (1,5%*12) | 1602 | 922,5 | |
| 1 gektar uchun yangilangan narx | 4882 | 4995 | 4866,5 | 4784,5 |
| Yangilangan narx | 14986 | 19466 | 23922,5 |
Agar oyiga o'rtacha narx o'sishi 1,5% bo'lsa, er uchastkasining narxini aniqlang.
Yil 1,5*12=18%
6 oy 1,5*6=9%
3 oy 1,5*3=4,5%
Chorshanba. sotish narxi = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 ye
Baholangan ob'ektning narxi = 19690 kub
Muammo 12
Ijara to'lovi oyiga 125 kubometr bo'lgan mulkning narxini aniqlang.
BRM = 15500/130 =119,2
O'rtacha BRM = 120
Ob'ekt narxi = 120*125=15000 kub
Muammo 13.
Baholanayotgan mulk aeroport yaqinida joylashgan va 900 AQSh dollariga ijaraga berilgan. Oddiy sharoitlarda shunga o'xshash ob'ektlar oyiga 1200 kubometrga ijaraga olinadi. Bozorda quyidagi sotuvlar aniqlandi:
1) oylik daromadi 1000 evro bo'lgan 250 ming evro narxda
2) oylik daromadi 1200 evro bo'lgan 300 ming evro narxda
3) oylik daromadi 1500 evro bo'lgan 325 ming evro narxda
Joylashuv mulk qiymatini qanday o'zgartirishini aniqlang
1. Oxirgi bozor operatsiyalari asosida yalpi daromadning sotish narxiga nisbatini aniqlang GMR = Narx / Daromad
250000/1000=250 c.u.
300000/1200=250 c.u.
325000/1500=216,67 c.u.
2. Mulkning sanoat korxonasiga yaqinligi sababli daromaddagi yo'qotishlarni aniqlaymiz.
1200-900=300 c.u.
3. O'rtacha BMR qiymatini toping
(250+250+216,67)/3=238,89 c.u.
4. Joylashuv mulkning narxini qanchalik kamaytirishini aniqlang.
300*238,89=71667 c.u.
Muammo 14
Birinchi mulk, maydoni 185 sq. m, 72 200 evroga sotildi, ikkinchi mulk, 175 sq. m, 70 800 evroga sotildi. Yashash maydonining har bir qo'shimcha kvadrat metrini bozor qanchaga baholaydi?
Narxi 1 kv m = (72200-70800)/10 = 140 kub.
Muammo 15
Ma'lumotlar yig'ildi (jadval) kvartiraning narxi 16 000 dollarga baholanmoqda. Xonalar, kvartiralarning narxiga qarab mulkni baholang va yalpi magnit materialga asoslanib, xulosani asoslash bilan yakuniy baho bering.
Yalpi renta multiplikatori usuli (yalpi daromad multiplikatori). Yalpi ijara multiplikatori - sotish narxining potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadga nisbati. Usul uch bosqichda amalga oshiriladi: Birinchi bosqich . Baholanayotgan mulkdan bozor ijarasi daromadi taxmin qilinadi. Ikkinchi bosqich. Yalpi daromadning sotuv narxiga nisbati oxirgi bozor operatsiyalari asosida aniqlanadi. Uchinchi bosqich. Baholanayotgan mulkning taxminiy qiymati baholanayotgan mulkdan olinadigan bozor ijarasi daromadini yalpi ijara multiplikatoriga ko‘paytirish yo‘li bilan hisoblanadi. V = D r VRM = D r, bu erda V - baholangan ob'ektni sotishning mumkin bo'lgan narxi; D r – baholanayotgan mulkning ijara daromadi; GRM – yalpi ijara multiplikatori; C anal - analogni sotish narxi; PVD anal - analogning potentsial yalpi daromadi. Misol. Yuqori bosimli mulkka ega bo'lgan mulkni 15 000 dollarga baholash kerak Ma'lumotlar banki yaqinda sotilgan analoglar haqida quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi (jadvalga qarang).
| Sotish narxi Sanal | |||||
BRM (analoglar bo'yicha o'rtacha) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000x5= 75000$
Yalpi ijara multiplikatori baholangan va taqqoslanadigan mulklar o'rtasidagi farqlarga moslashtirilmaydi, chunki GRMni hisoblash haqiqiy ijara to'lovlari va ushbu farqlarni hisobga olgan holda sotish narxlariga asoslanadi.
4.3 Xarajat yondashuvini qo'llash
Xarajat yondashuvidan foydalangan holda binolar va inshootlarning narxini baholashga o'tishdan oldin, baholovchi nafaqat texnik hujjatlarni o'qib chiqishi, balki bino va inshootlarni ham tekshirishi kerak. Bu unga baholash ob'ektining batafsil tavsifini tuzishga imkon beradi, bu tashqi va ichki tuzilmalar va muhandislik tizimlarining xususiyatlarini beradi. Xarajat yondashuvi 3 bosqichni o'z ichiga oladi: Birinchi bosqich. Bino yoki inshootlar joylashgan er uchastkasining qiymatini aniqlash. Ikkinchi bosqich. Baholash kuchga kirgan sanada bino yoki inshootni almashtirish yoki almashtirish qiymatining smetasi. Uchinchi bosqich. Bino va inshootlarning barcha turdagi eskirishlarini hisoblash. Bino va inshootlarni almashtirish qiymatini baholash. Ushbu yondashuvda almashtirish qiymati yoki almashtirish qiymati quyidagi usullar asosida aniqlanadi:
- qiyosiy birlik; element bo'yicha hisoblash (komponentlarga bo'linish); indeks baholash.
- bosqich. Shu kabi ob'ektlarni qurish xarajatlari to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, qurilish ishlari uchun xarajatlar me'yorlari ishlab chiqiladi (1 m², har m³ bino uchun). Odatdagi tuzilma sifatida, shartnoma narxi ma'lum bo'lgan yaqinda qurilgan ob'ektdan foydalanish yaxshiroqdir. Agar baholovchi yaqinda qurilgan taqqoslanadigan ob'ektni topa olmasa, u Iqtisodiyot va menejment markaziy ilmiy-tadqiqot instituti, Coinvest kompaniyasi va boshqa kompaniyalarning ishlanmalaridan foydalanishi mumkin, ular qurilish mahsulotlarining iste'mol birligi narxining aniq ko'rsatkichlarini taqdim etadi. asosiy, joriy va prognoz narxlar darajasidagi binolar va inshootlarning xarakterli turlari uchun. bosqich. Birlik xarajati standarti baholanayotgan binoning umumiy maydoni yoki hajmiga ko'paytiriladi. bosqich. Baholanayotgan ob'ektning xususiyatlariga o'zgartirishlar kiritiladi.
| Qurilish blokining asosiy qiymati | Majburiy maydon | Asosiy birlik uchun qurilish narxi | Baholanayotgan ob'ektning xarakteristikalari uchun tuzatishlar | Mahalliy sharoitlarni hisobga olgan holda multiplikator | To'liq xarajatlar smetasi |
Bino va inshootlarning tannarxini element bo'yicha hisoblash usuli.
Bu usulni komponentlash usuli deb ham atashadi. Baholovchi hisob-kitoblarni quyidagi ketma-ketlikda amalga oshiradi:
- bosqich. Binoni alohida elementlarga (poydevor, devorlar, ramka, tom va boshqalar) ajratish. bosqich. Baholash sanasida qurilayotgan binoda ma'lum bir elementni o'rnatish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni hisoblash. Buning uchun birlik hajmini qurish uchun zarur bo'lgan to'g'ridan-to'g'ri va bilvosita xarajatlar miqdori aniqlanadi.
- bosqich. Element bo'yicha xarajatlar yig'indisi.
- ajratish usuli; umrbod usuli.
Bo'lish usuli.
U barcha turdagi eskirishlarni hisobga olishdan iborat bo'lib, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi:
- olinadigan jismoniy eskirish; tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish; olinadigan funktsional eskirish; tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish; iqtisodiy (tashqi) eskirish va eskirish.
Qaytariladigan jismoniy eskirish tufayli buzilishlarni aniqlash
| Ishlarning nomi | Narxi, dollar |
| Saytni ta'mirlash | |
| Suv ta'minoti tarmog'ini ta'mirlash | |
| Ichki bo'yash va pardozlash | |
| Olib tashlash mumkin bo'lgan jismoniy buzilish - jami |
Qisqa muddatli tarkibiy qismlarning qaytarib bo'lmaydigan jismoniy eskirishi natijasida yuzaga keladigan buzilishlarni aniqlash
| Komponentlar | Ko'paytirishning umumiy qiymati | Haqiqiy yoki samarali yosh | O'rtacha umr ko'rish | Amortizatsiya, dollar |
|
| Ventilyatsiya | |||||
| Kanalizatsiya | |||||
| Isitish |
Uzoq muddatli buyumlarning qaytarib bo'lmaydigan jismoniy eskirishi natijasida yuzaga keladigan buzilishlarni aniqlash
| Hisoblash ma'lumotlari | O'lchov birligi, dollar |
| Ko'paytirishning umumiy qiymati (ishlab chiqaruvchining foydasisiz), dollar. | |
| Olib tashlanadigan jismoniy buzilish, dollar. | |
| Qisqa muddatga ega komponentlarni ko'paytirishning umumiy qiymati, dollar. | |
| Uzoq umrga ega bo'lgan komponentlarni ko'paytirishning umumiy qiymati (1-2-3), dollar. | |
| Tuzilishning samarali yoshi, yillar | |
| Tuzilmaning iqtisodiy hayoti, yillar | |
| Uzoq muddatli komponentlarning eskirishi ((5/6) 100), % | |
| Uzoq muddatli komponentlarning buzilishi ((4 7)/100), dollar. |
Jismoniy eskirish va eskirishni aniqlash
| qurilish elementi | O'zgartirish narxi, dollar | Yig'ilgan amortizatsiya, dollar |
|||
| Fond | |||||
| Quvvat tizimi |
|||||
| Strukturaviy elementning nomi | Binoning konstruktiv elementining solishtirma og'irligi | Kiyinish foizi | Bino qiymatidagi amortizatsiya ulushi |
- elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar; elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar.
- tegishli savdo, birida tashqi eskirish belgilari bo‘lgan, ikkinchisida esa yo‘q bo‘lgan bir-biriga o‘xshash ikkita ob’yekt solishtirilganda, sotish bahosidagi farq tashqi eskirish sifatida talqin etiladi; ijaraga olingan zararlarni kapitallashtirish yalpi renta multiplikatoridan foydalanish.
Iqtisodiy amortizatsiya = Ijaradagi yo'qotish x Yalpi ijara multiplikatori
Yashash muddatini hisoblash usuli. Ushbu usulni qo'llashda quyidagi tushunchalar qo'llaniladi:- Iqtisodiy hayot- bu ob'ektdan (binodan) foyda olish uchun foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davri. Ushbu davrda yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Mulkning umumiy eskirganligi sababli amalga oshirilgan yaxshilanishlar uning qiymatiga hissa qo'shmasa, mulkning iqtisodiy hayoti tugaydi. Jismoniy hayot davomiyligi ob'ekt - bu bino mavjud bo'lgan vaqt davri. Jismoniy xizmat muddati binoning buzilishi bilan tugaydi. Samarali yosh(ekspert tomonidan baholanadi) ob'ektning holatini hisobga olgan holda tashqi ko'rinishini baholashga asoslanadi. Bu uning jismoniy holatiga mos keladigan yoshdir. Qolgan iqtisodiy hayot bino - baholash sanasidan boshlab ob'ektning iqtisodiy muddati tugaguniga qadar bo'lgan davr. Standart xizmat muddati- bu qoidalar bilan belgilanadigan binolar va inshootlarning xizmat qilish muddati.
I: VS = EV: EJ, qaerda
men - kiyish; V - almashtirish qiymati; EV - samarali yosh; EZh - iqtisodiy xizmat muddati. Bu formulani quyidagicha yozish mumkin:
EV: EJ = almashtirish qiymati amortizatsiya foizi.
Yaroqlilik muddati usuli jamlangan amortizatsiyani hisoblashda ham, har qanday turdagi amortizatsiyani hisoblashda ham qo'llaniladi.
Cand. texnologiya. fanlar,
ANF-ASSESSMENT MChJ bosh direktori
Ma'lumki, yalpi renta multiplikatori (GRM) - bu bozor narxining ma'lum bir turdagi mulkning potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadiga o'rtacha statistik nisbati.
Odatda, ko'chmas mulk ob'ektlari uchun VRM aniqlanadi:
- kapitallashuv stavkasini aniqlash uchun bozorni chiqarish usulidan foydalanganda daromad yondashuvi doirasida;
- qiyosiy yondashuv doirasida ma'lum ijara stavkasi bo'yicha bozor qiymatini yoki ma'lum bozor qiymati bo'yicha bozor narxini hisoblash.
Shu maqsadda, ob'ektga o'xshash ko'chmas mulkni baholash uchun bir vaqtning o'zida sotish va ijaraga berish takliflarini o'z ichiga olgan bozor takliflarini tanlash odatiy holdir. Bunday takliflar bozor xarakteriga ega deb taxmin qilinadi. Shu bilan birga, bunday ma'lumotlar asosida hisoblangan BRM qiymati, qoida tariqasida, tizimli va sezilarli tasodifiy xatolikka ega.
Tizimli xatoning mavjudligi quyidagilar bilan izohlanadi. Darhaqiqat, mulkni bir vaqtning o'zida sotish va ijaraga qo'yadigan egasi potentsial xaridor qaysi variantni afzal ko'rishiga befarq emas. Aksariyat hollarda mulk egasi mulkni sotish niyatida va ijara to'lovini taklif qiladi, shunda mulk ta'sir qilish davrida bo'sh turmaydi, balki daromad keltiradi. Sotish paytida ijarachining mavjudligi sotish narxining pasayishiga olib keladigan jiddiy yuk ekanligini tushunib, u qisqa muddatga yoki ijaraga beruvchining iltimosiga binoan uni bekor qilish sharti bilan ijara shartnomasini tuzadi. Shubhasiz, bu holda ijara stavkasi bozor narxidan past bo'lishi kerak. Shuning uchun, ko'rib chiqilayotgan holatda, sotish narxi bozor qiymatiga moyil bo'lishiga qaramay, BPM muntazam ravishda oshirib yuboriladi.
Ko'tarilgan tasodifiy xato quyidagi sabablarga ega. Ma'lumki, maksimal tasodifiy xato ishonch oralig'ining yarmiga teng va (nisbiy qiymatlarda):
Qayerda:
P - nisbiy xatolik (foiz / 100);
t - talabalar taqsimoti indeksi;
V - o'zgaruvchanlik koeffitsienti;
n - namuna hajmi;
S - standart og'ish;
X av - namunaviy o'rtacha.
Bozorning tor segmentida baholash ob'ektiga o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlarini bir vaqtning o'zida sotish va ijaraga berish bo'yicha takliflar juda kam uchraydi, tanlov hajmi unchalik katta emas (bir nechta takliflar), bu statistik xatolarning ko'payishiga olib keladi. Masalan, qoniqarli o'zgaruvchanlik koeffitsienti 0,1, tanlama hajmi 3 va ahamiyatlilik darajasi 0,05 bo'lsa, maksimal tasodifiy xato 44% ni tashkil qiladi.
Bozor segmentini kengaytirish orqali tanlov hajmini oshirishga urinish tanlovning heterojenligini oshirishga olib keladi, bu muqarrar ravishda o'zgaruvchanlik koeffitsientining oshishiga olib keladi. Bunday holda, namunadagi o'rtacha xato, qoida tariqasida, kamaymaydi.
Keling, BPMni aniqlashning muqobil usulini ko'rib chiqaylik. BRMni hisoblash uchun odatiy tenglama:
(2a)
Qayerda:
C 1 - 1-ob'ektni sotish narxi;
A 1 - 1-ob'ekt uchun ijara stavkasi va boshqalar.
Qavs ichidagi ifodani umumiy maxrajga keltiramiz va hisob va maxrajni o'rtacha renta (A avg) ga ko'paytiramiz. Biz quyidagi ifodani olamiz:
Yuqoridagi (2b) iborada o'rtacha ijara stavkasiga tegishli har bir sotish qiymati nisbatni ifodalovchi koeffitsientga ko'paytiriladi: hisoblagichda ijara stavkalarining mahsuloti, bunda muddatga mos keladigan ijara stavkasi o'rtacha bilan almashtiriladi. ijara stavkasi, denominatorda, barcha ijara stavkalarining mahsuloti. Ushbu koeffitsientlarni P 1, P 2 ... P n deb belgilab, ularning o'rtacha qiymatini (P avg), biz quyidagi taxminiy hisoblangan bog'liqlikni olamiz:
(3)
Ushbu shaklda qaramlik (3) sotish narxlari va ijara stavkalari bo'yicha, ya'ni bitta bozor segmentidagi turli xil ko'chmas mulk ob'ektlariga tegishli bo'lmagan ma'lumotlarga asoslangan holda VRMni aniqlash imkonini beradi.
Ko'rinib turibdiki, (3) asl "aniq" bog'liqlikka (2b) yaqinlashish darajasi o'rtacha koeffitsientning qiymati va sotish narxi va ijara haqining namunaviy qiymatlari diapazoni bilan belgilanadi.
Keling, (3) bog'liqlikdagi xatoning kattaligini bog'liqlik (2b) bilan solishtirishga harakat qilaylik.
Keling, ikkita namunani ko'rib chiqaylik, ularning har birida C 1, C 2 ... C n va A 1, A 2 ... A n qiymatlari bir-biriga teng emas, lekin ularning nisbatlari bir xil qiymatga teng.
(C 1 / A 1 = C 2 / A 2 =...). Shubhasiz, bu holda shart bajarilishi kerak: Rsr = 1. Agar biz eng katta va eng kichik qiymatlar nisbati qiymatini namunaviy diapazonning xarakteristikasi sifatida olsak, ko'rib chiqilayotgan ish uchun bizda: C max. / C min = A maks / A min.
Mumkin bo'lgan o'rtacha usullar bo'lishi mumkin: o'rtacha arifmetik, o'rtacha geometrik, garmonik o'rtacha. Tahlil shuni ko'rsatdiki, o'rtacha arifmetik va geometrik o'rtacha qiymat o'rtacha qiymat sifatida ishlatilganda, natijani ortiqcha baholash yo'nalishi bo'yicha tizimli xatolik beradi. Misol uchun, C max / C min = A max / A min = 2,0, n = 10 namunasi bilan: arifmetik o'rtacha - P avg = 1,049, geometrik o'rtacha - P avg = 1,024. Harmonik o'rtacha uchun - namuna diapazoni va namunadagi A qiymatlarining o'zgarishi qonunidan qat'i nazar, har doim P av = 1.000. Bu ta'sirni qat'iy matematik tarzda isbotlash mumkin. Shuning uchun keyingi tadqiqotlarda o'rtacha garmonik o'rtacha qiymatdan foydalaniladi, ya'ni har doim P av = 1 bo'ladi deb taxmin qilingan.
(2a) va (2b) iboralar bir xil natijalar berganligi sababli, qo'shimcha havolalar oddiygina (2) bog'liqligiga berilgan.
Keling, bir xil hajmdagi C 1, C 2 ... C n va A 1, A 2 ... A n miqdorlarining ikkita namunasini ko'rib chiqaylik, ularning o'zgarish qonuni ixtiyoriy, lekin C max / nisbatining tengligi. C min = A max / A min saqlanadi.
Tadqiqot shuni ko'rsatdiki, agar siz namunaviy elementlarni o'sish (kamayish) tartibida joylashtirsangiz va natijada C va A qiymatlarining har bir juftligi uchun BPM qiymatini hisoblasangiz, u holda (2) va (3) bog'liqliklardan hisoblash natijalari mos keladi. . (2) va (3) bog'liqliklardan olingan natijalarning eng katta og'ishi, qiymatlar "fazadan tashqarida" o'zgarganda kuzatiladi (C ning kichik qiymatlari A ning katta qiymatlariga mos keladi va aksincha) va o'zgarish namunaning o'rtasida bosqichma-bosqich sodir bo'ladi. Bundan tashqari, ma'lum bo'lishicha, natija namuna hajmiga bog'liq emas.
Ikki chegaraviy holat uchun grafikni qurish orqali BPM qiymatlaridagi noaniqlik mintaqasini olish mumkin, bu qaramlikdan (2) bog'liqlikka (3) o'tishdagi xatoni tavsiflaydi. Bu maydon qaramlikdan olingan natijalardan pastga siljiydi (2).
C max / C min = A max / A min holati uchun hisoblash natijalari shaklda ko'rsatilgan. 1.
Guruch. 1. (3) va (2) bog'liqliklari bo'yicha VRMni hisoblash natijalari nisbatining C max / C min ga bog'liqligi, agar
C max / C min = A max / A min
Olingan maydonda o'rta chiziqni chizish orqali siz ushbu o'rta chiziqni qaramlikdan olingan qiymatlar bilan birlashtirishga imkon beradigan sozlashni aniqlashingiz mumkin (2). Bunday holda, (3) bog'liqlikdan foydalanishda xato aniq natijaga nisbatan simmetrik bo'ladi. Misol uchun, C max / C min = A max / A min = 2,0 bilan tuzatish omilining qiymati K = 1,111, xatolik esa 10% bo'ladi. P av = 1 qiymati har doim mavjud ekanligini hisobga olsak, (3) bog'liqlik quyidagi hisoblangan shaklda taqdim etilishi mumkin:
Qayerda:
K - sotish narxlari va ijara stavkalari namunalari parametrlariga bog'liq bo'lgan tuzatish koeffitsienti.
Amalda C max / C min = A max / A min tengligini ta'minlash har doim ham mumkin emasligi sababli, variatsion hisoblar o'tkazildi, bu esa tuzatish koeffitsientlarining qiymatlarini olish imkonini berdi. asl namunalarning parametrlari. Hisoblash natijalari jadvalda keltirilgan. 1. Jadvalda. 2-jadvalda namunalardagi sotish narxlari va ijara stavkalarining o'zgarishi qonunining noaniqligi tufayli yuzaga kelgan tizimli xatolarni baholash natijalari ko'rsatilgan. Shu bilan birga, umumiy holatda C va A qiymatlarining tanlanma o'lchamlari mos kelmasligi xarakterlidir.
Jadval 1
Namunalarning xususiyatlariga qarab tuzatish koeffitsientining qiymati
| Nisbati C max / C min | A max / A min nisbati | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Jadval 2
Namunalarning xususiyatlariga qarab, namunalardagi sotish narxlari va ijara stavkalarining o'zgarishi qonunlarining noaniqligi natijasida yuzaga kelgan tizimli xato.
| Nisbati C max / C min | A max / A min nisbati | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 0,0% | 0,6% | 1,2% | 3,5% | 5,9% | 8,5% | 13,1% |
| 1,25 | 0,0% | 1,2% | 2,7% | 6,1% | 9,3% | 12,4% | 17,8% |
| 1,50 | 0,0% | 1,9% | 4,0% | 8,2% | 11,8% | 15,4% | 21,4% |
| 2,00 | 0,0% | 3,0% | 5,8% | 11,1% | 15,7% | 19,8% | 26,6% |
| 2,50 | 0,0% | 3,7% | 7,1% | 13,2% | 18,3% | 22,8% | 30,1% |
| 3,00 | 0,0% | 4,2% | 8,1% | 14,7% | 20,3% | 25,0% | 32,6% |
| 4,00 | 0,0% | 5,0% | 9,4% | 16,8% | 22,9% | 28,0% | 36,0% |
Bog'liqlik (3) yordamida BRMni hisoblashda maksimal tasodifiy xatoning kattaligi odatdagi bog'liqlik (1) bilan aniqlanadi. Bunday holda, o'zgaruvchanlik koeffitsienti quyidagicha hisoblanadi:
;
Qayerda:
V VRM - VRM ning hisoblangan qiymatining o'zgarish koeffitsienti;
V S - sotish narxlari namunasining o'zgarish koeffitsienti (C);
V 1/A - ijara stavkalarining teskari qiymatlari namunasining o'zgarish koeffitsienti (1/A).
Tizimli va tasodifiy xatolarning kattaligi o'zaro bog'liq emasligi sababli, umumiy xato quyidagicha aniqlanadi:
Qayerda:
P sumlar - BRM ning hisoblangan qiymatining umumiy xatosi;
P syst - tizimli xatolik;
P holati - tasodifiy xato.
Xulosa:
1. Tegishli bozor segmentida aniqlangan sotish narxlari va ijara stavkalarining bog'liq bo'lmagan o'rtacha bozor qiymatlari asosida VRMni hisoblash usulini qo'llashning maqbulligi asoslanadi, bu potentsial o'xshash ob'ektlar tarkibini sezilarli darajada kengaytirish imkonini beradi.
2. Ko'rsatilgan VRM ni hisoblashning ko'rib chiqilayotgan usuli, sotish narxlari va yagona ob'ektlar bilan bog'liq ijara stavkalari asosidagi hisob-kitoblardan farqli o'laroq, hisob-kitoblarda boshqariladigan tizimli xatoga o'tishga imkon beradi.
3. Hisob-kitoblarda dastlabki ma'lumotlar sifatida kattaroq namunalardan foydalanishning potentsial imkoniyati tasodifiy xatolikni maqbul qiymatlarga kamaytirish imkonini beradi.
Adabiyot
- dictionary.finam.ru/dictionaryp
- Esipov V. E., Maxovikova G. A, Terexova V. V. Biznesni baholash. 2-nashr. Sankt-Peterburg, PETER, 2006 p
- Statistika nazariyasi. Darslik. Ed. G. L. Gromyko. 2-nashr. M., INFRA-M, 2005b
- Ryvkin A. A. va boshqalar matematika bo'yicha qo'llanma. M., Oliy maktab, 1975 b
Rossiyada ko'chmas mulkni baholash uzoq vaqtdan beri mavjud bo'lib, uning G'arb olimlari tomonidan ishlab chiqilgan metodologiyasi Rossiya iqtisodiy sharoitida muvaffaqiyatli sinovdan o'tkazildi. Ko'chmas mulkni baholash tizimining zaif elementlaridan biri bu jarayonni axborot bilan ta'minlashdir. Shunday qilib, agar turar-joy ko'chmas mulkini (kvartiralarni) baholashda deyarli hech qanday muammo yuzaga kelmasa, ko'p sonli davriy nashrlar va ixtisoslashtirilgan nashrlar nashr etilib, ular doimiy ravishda turar-joy ko'chmas mulk bozori tahlillari natijalarini, hozirgi vaziyat va tendentsiyalarni e'lon qiladi. Turar-joy bo'lmagan ko'chmas mulkni baholashda vaziyat biroz boshqacha deyish mumkin: jamoat mulki ob'ektlarida juda cheklangan miqdordagi tahliliy ma'lumotlar, solishtirish mumkin bo'lgan ob'ektlarning nisbatan kichik soni, ayniqsa, bu erda joylashgan joylarda. bozor kam rivojlangan, bu tegishli tahlillar, hisob-kitoblar va hokazolarni amalga oshirishni qiyinlashtiradi. Bu, o'z navbatida, ko'chmas mulkni baholash tizimida mavjud bo'lgan muayyan yondashuv va usullardan foydalanish imkoniyatiga ta'sir qiladi. Bu usullardan biri, bizning fikrimizcha, yalpi renta usuli (yalpi renta multiplikatori usuli) bo'lib, uning natijalari baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashning boshqa usullariga nisbatan nisbatan aniqdir. Yalpi ijara multiplikatorini aniqlash tamoyillarini qo'llash ko'chmas mulk ob'ektining kapitallashuv stavkasini hisoblash tamoyillari bilan bog'liq.
Ushbu nashrda biz ushbu ta'riflarni, ularning bir-biri bilan aloqasini, shuningdek, amaliyotda qo'llanilishini qisqacha tahlil qildik. Biz retrospektiv davrda va tadqiqot sanasi bo'yicha Novosibirskdagi tijorat ko'chmas mulk bozori segmentlari bo'yicha tahliliy ma'lumotlarni o'rgandik.
Asosiy ta'riflar
Kapitallashtirish darajasi(kapitalizatsiya koeffitsienti) - aktivning bozor qiymatining yil davomida sof daromadiga nisbatini tavsiflovchi ko'rsatkich. Mulkni baholashda bu ko'rsatkich quyidagicha hisoblanadi: yillik sof foyda / mulk qiymati. Kapitalizatsiya darajasi investorga ma'lum bir aktivni sotib olish orqali oladigan daromad foizini ko'rsatadi.
Yalpi ijara multiplikatori (GRM)- bu sotish bahosi va mulkning yalpi daromadi nisbatini aks ettiruvchi ko'rsatkich. Yalpi ijara multiplikatori potentsial (PVG) yoki haqiqiy yalpi daromad (AGI) ishonchli baholanishi mumkin bo'lgan ob'ektlar uchun ishlatiladi.
Yalpi ijara multiplikatori usuli mulkning bozor qiymati va ushbu mulkni ijaraga berish orqali olinadigan potentsial ijara daromadi o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjudligi haqidagi taxminga asoslanadi. Shuning uchun, agar mulkni ijaraga olish mumkin bo'lgan ijara stavkasi dastlabki ma'lumotlar sifatida ma'lum bo'lsa, u mulk qiymatini baholash uchun ishlatiladi. Multiplikator teskari masalani hal qilishga ham imkon beradi: Mulkning ma'lum qiymatidan kelib chiqib, kerakli ijara stavkasini aniqlang. Baholash texnikasi nuqtai nazaridan bu usul bevosita kapitallashtirish usuliga yaqin. Biroq, u o'ziga xos xususiyatlarga ega. Yalpi ijara multiplikatori muayyan mulkning individual xarakteristikasi emas. U baholanayotgan mulkning xususiyatlarini, ya'ni qolgan xizmat muddatini, ushbu mulkka xos bo'lgan operatsion xarajatlar darajasini, ijara stavkalarining o'sishi bo'yicha bozor taxminlarini, bitimning moliyaviy shartlarini va boshqalarni hisobga olmaydi. multiplikator ijara daromadi va mulkning bozor qiymati o'rtasidagi o'rtacha nisbatni tavsiflaydi, bu ob'ektlarning ma'lum bir sinfiga yoki aniqrog'i bozor segmentiga xosdir. Shuning uchun, yalpi ijara multiplikatori faqat mulkni baholashning qo'pol usuli sifatida, ommaviy baholash usullariga yaqin bo'lishi mumkin. Bu multiplikator va kapitallashuv nisbati o'rtasidagi asosiy farq, agar bu ob'ektlar, masalan, qolgan xizmat muddatida farq qilsa, ikkita o'xshash ob'ekt uchun sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Shuni ta'kidlash kerakki, yalpi ijara to'lovi multiplikatoridan farqli o'laroq, kapitallashuv koeffitsienti aniq iqtisodiy ma'noga ega. U ma'lum bir mulkka xos bo'lgan yakuniy rentabellikni va kapitalni tiklash usulini tavsiflaydi. Shuning uchun uni prognoz davrida baholanayotgan mulk qiymatining kutilayotgan o'sishi yoki pasayishini hisobga olgan holda muqobil investitsiya variantlari rentabelligini tahlil qilish asosida hisoblash mumkin.
Bugungi kunda yalpi ijara multiplikatori va kapitallashuv stavkalarini hisoblash uchun turli formulalar mavjud. Turli formulalardan foydalanganda, ma'lum BPM uchun tariflar oralig'i farq qilishi mumkin.
BRM va kapitallashuv stavkalarini hisoblash uchun umumiy formulalar
Keling, Rutgaiser V.M tomonidan darslikdan olingan birinchi formulani ko'rib chiqaylik. "Ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash". Hisoblash uchun yaqinda sotilgan va ijaraga olingan qimmatli ob'ekt bilan taqqoslanadigan ko'chmas mulk ob'ektlari ro'yxati tuziladi. Rossiya sharoitida bunday ma'lumotlar baholovchilar uchun erkin mavjud emasligi sababli, siz takliflar ma'lumotlaridan juda ishonchli foydalanishingiz mumkin. Analog ob'ektlarni baholanayotgan ob'ekt bilan taqqoslash, qoida tariqasida, ularning funktsional maqsadiga ko'ra amalga oshiriladi, chunki sotish narxi va ijarada boshqa omillar (tugatish, joylashish va boshqalar) allaqachon hisobga olinadi. Taqqoslanadigan ob'ektlar ro'yxati tuzilgandan so'ng, yalpi ijara multiplikatori (GRM) quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
A.V. Dotsenko o'zining "Inqiroz davrida ko'chmas mulkni baholashda kapitalizatsiya chegirma stavkalarini hisoblash" ilmiy maqolasida, VRM qiymatini hisoblashda ko'chmas mulk bozorining tegishli segmenti uchun ijaraning o'rtacha bozor qiymati va narxini hisoblash mumkin, deb hisoblaydi. foydalanilsin. BRMni aniqlash uchun hisoblangan bog'liqlik quyidagi shaklga ega:
Ko'paytirgichni aniqlashning bevosita usulidan foydalanish L.A. Leiferning "Tarixiy" ma'lumotlar asosida yalpi renta multiplikatorini aniqlash" maqolasida GRM quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
To'g'ridan-to'g'ri aniqlash usuli, agar baholash uchun qiziqish ob'ektlari sinfi uchun bir vaqtning o'zida ularni sotish va ijaraga berish bo'yicha takliflar bo'yicha ma'lumotlar mavjud bo'lgan etarli miqdordagi ob'ektlarni tanlash mumkin bo'lgan hollarda qo'llanilishi mumkin. Bunday ma'lumotlarni odatda bozorning rivojlangan segmentiga tegishli ko'chmas mulk ob'ektlari, masalan, savdo va ijara bozorlari ancha rivojlangan yirik shaharlardagi ofis yoki chakana savdo binolari uchun topish mumkin ( Matematik statistikadan ma'lumki, bunday baho chiziqli xolis baholar sinfida eng yaxshisidir.).
Shuningdek, Leifer L.A. GRM qiymatidan kelib chiqqan holda kapitallashuv stavkasini hisoblash uchun o'zining metodologiyasini taklif qildi. Taklif etilayotgan metodologiyaga ko'ra, hisoblash variatsion qator (tartibli namunalar) asosida amalga oshiriladi. Birinchi namuna savdo narxlaridan, ikkinchisi ijara stavkalaridan shakllanadi. Keyin namunalar tartiblanadi va BPM ni hisoblash uchun juftliklar tuziladi. Juftlarning shakllanishi o'xshash iste'mol xususiyatlariga ega bo'lgan ob'ektlar ijara stavkalari tartibida bo'lgani kabi taxminan bir xil joylarni egallaydi degan taxminga asoslanadi. Ushbu taxminga asoslanib, biz sotish narxi va ijara stavkasi qiymatlarining juftligi asosiy iste'molchi xususiyatlari bo'yicha bir xil yoki hech bo'lmaganda o'xshash ob'ektlarga tegishli deb taxmin qilishimiz mumkin.
Ammo, qoida tariqasida, kapitallashuv stavkasini hisoblash uchun asosiy formuladan foydalaniladi (N.E. Simionova, R.Yu. Simionovning "Biznesni baholash: nazariya va amaliyot" darsligi), u quyidagicha ko'rinadi:
(1) va (4) formulalarni o'zgartirishdan foydalanib, siz BRM va SC ning bog'liqligi formulasini olishingiz mumkin, bu quyidagicha ko'rinadi::
,
Bundan tashqari, transformatsiya yo'li bilan formula (5) quyidagicha ko'rinishi mumkin:
2016 yil ma'lumotlariga ko'ra Novosibirskdagi tijorat ko'chmas mulk bozori uchun VRM va SK o'rtasidagi munosabatlar jadvali.
Tahliliy ma’lumotlar asosida “Monitoring. Novosibirsk tijorat ko'chmas mulk bozori bo'yicha takliflar" RID Analytics, 2016 yil oxirida tuzilgan va Jivaev M.V. "2016 yil 2-chorak uchun "Baholash faoliyatida foydalaniladigan muhim parametrlar qiymatlarini ekspert baholash natijalari" maqolasidan foydalangan holda. "Amaliy xarajatlarning haqiqiy yalpi daromaddan foizlarda qiymati (AVG)" qismida bir-biriga va boshqa omillarga bog'liq holda SC va VRM diapazoni o'rtasidagi bog'liqlik bo'yicha yig'ma jadval tuzildi. Hisob-kitoblar (1) va (6) formulalar yordamida amalga oshirildi:
2009 yildan 2016 yilgacha bo'lgan turli davrlar uchun ochiq ommaviy ma'lumotlarga ko'ra Novosibirskdagi chakana ko'chmas mulkning kapitallashuv stavkasini tahlil qilish.
Ushbu mavzu bo'yicha tadqiqotlar olib borish natijasida biz mavjud tahliliy ma'lumotlarni o'rganib chiqdik va retrospektiv davrda Novosibirskdagi chakana ko'chmas mulk segmenti uchun kapitallashuv stavkalari diapazonlarini taqdim etdik.
Bosh direktor, I toifali baholovchi Evgeniya Sergeevna Arsenchuk
Yalpi ijara multiplikatori (GRM)- o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlariga ega bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektining (potentsial yoki haqiqiy) sotish bahosi va yalpi daromadining nisbatini aks ettiruvchi ko'rsatkich. U jamlangan ko'rsatkich bo'lib, baholanadigan ob'ektning daromadiga ko'paytiruvchi sifatida ishlatiladi. BPM ob'ekt xususiyatlaridagi farqlarga moslashtirilmaydi.
Qayerda R i- Sotish narxi i- shunga o'xshash ob'ekt;
I i- yalpi daromad i- shunga o'xshash ob'ekt;
n- ishlatilgan analoglar soni (3-5 ta ob'ekt).
Ko'chmas mulkning bozor qiymati quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:
(27)
bu erda V - mulkning bozor qiymati;
I – baholanayotgan mulkdan olingan yalpi daromad.
Muammo 13: Bir xonali kvartiraning bozor qiymatini aniqlang, agar ma'lum bir shahar tumanidagi uchta o'xshash kvartiraning sotish narxlari va ijara darajalari ma'lum bo'lsa. Bozor ma'lumotlari 7-jadvalda keltirilgan. Baholangan bir xonali kvartira 7,7 ming rubl uchun ijaraga olingan. oyiga.
7-jadval – Yalpi renta multiplikatorini hisoblash
|
Analog ob'ektlar |
Bozor narxi, ming rubl. |
Oyiga ijara, ming rubl. |
Taxminiy VRM |
|
Kvartira 1 | |||
|
Kvartira 2 | |||
|
Kvartira 3 | |||
|
BRM o'rtacha |
Baholangan bir xonali kvartiraning bozor qiymati:
3.3 Ko'chmas mulkni baholashda xarajatlarga asoslangan yondashuv
Xarajat yondashuvi yig'ilgan amortizatsiyani hisobga olgan holda baholanayotgan mulkni qayta yaratish (almashtirish) uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlashga asoslanadi. Xarajat yondashuvidan foydalangan holda hisoblangan xarajat bino va er uchastkasining qoldiq qiymatining yig'indisini o'z ichiga oladi.
(28)
V- mulkning qiymati;
V L- er uchastkasining qiymati;
V tiklash– binoni qayta tiklash (almashtirish) xarajatlari;
D- baholanayotgan binoning to'plangan eskirishi.
Usuldan foydalanishning umumiy holatlari:
maxsus maqsadli ko'chmas mulkni baholash
yangi qurilish uchun texnik-iqtisodiy tahlil
eng yaxshi, eng samarali foydalanish variantini aniqlash
passiv bozorlarda ko'chmas mulk qiymatini aniqlash
baholash natijalarini boshqa baholash usullari bilan tekshirishda.
Usuldan foydalanish uchun majburiy holatlar:
mulkni soliqqa tortish maqsadlari
binolarning, erlarning qiymatini aniqlash uchun kerak bo'lganda olib qo'yish
daromad solig'i maqsadlari
ko'chmas mulkni sug'urta qilishda.
Vaqt o'tishi bilan inshootlar, binolar va inshootlarning narxi bir qator sabablarga ko'ra kamayadi:
ish paytida strukturaning eskirishi;
salbiy atrof-muhit ta'siri;
qurilish texnologiyasidagi o'zgarishlar;
tashqi omillarning ta'siri.
Amortizatsiya - bu ko'chmas mulkning foydaliligini va shuning uchun uning qiymatini yo'qotish. Kiyinish sodir bo'ladi:
Jismoniy/vaqt o'tishi bilan ma'lum iste'mol xususiyatlarining yo'qolishi tufayli tannarxning pasayishi/
Funktsional/zamonaviy arxitektura, estetik, rejalashtirish yechimlari, qulayliklarga mos kelmasligi sababli mulk qiymatining pasayishi/
Tashqi/ tashqi muhitning o'zgarishi tufayli qiymatning eskirishi; omillar binoning o'ziga bevosita ta'sir qilmaydi.
Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan yoki tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin.
Binoning eskirishini aniqlash usullari:
Komponentlar bo'yicha ajratish usuli.
Bu qurilish konstruksiyalarining eskirishini alohida ko'rib chiqishdan, ob'ektning umumiy qiymatida ularning solishtirma og'irligini hisobga olgan holda, konstruktiv elementlarning solishtirma og'irliklari va ularning eskirish qiymatlarini hisobga olgan holda, umumiy jismoniy eskirish va eskirishni aniqlashdan iborat.
Samarali yosh usuli.
Baholanayotgan mulkning binolarini tekshirish asosida. Unda aytilishicha, samarali yosh ( EV) odatdagi iqtisodiy umr ko'rish muddatini bildiradi ( SJE), to'plangan eskirish ( VA) almashtirish narxiga ( Quyosh).
(29)
Savdolarni solishtirish usuli.
U binoning to'plangan eskirishini bozor bahosini, uni almashtirish qiymatini shu kabi ob'ektlarning joriy sotish narxlari bilan taqqoslashdan iborat. Keyingi ketma-ketlik:
Baholanayotganga o'xshash ko'chmas mulkning so'nggi sotilishini tanlash.
Binoni almashtirish qiymatini aniqlash.
Binoning joriy bozor qiymatini aniqlash.
Yig'ilgan eskirishning o'rtacha qiymatini farq bo'yicha aniqlash (V yangi – V joriy ) .
Iqtisodiy umr ko'rish muddati (ELL)- binoning mulkning umumiy qiymatiga hissa qo'shadigan davr foydani oshirish uchun ishlatiladi.
Samarali yosh (EA)- binoning jismoniy holati, jihozlari, dizayni va iqtisodiy omillaridan kelib chiqqan holda, uning umr ko'rish muddati taxmin qilinadigan vaqt.
Muammo 14: 45 yil oldin qurilgan binoni almashtirish qiymati 14,725 ming rublni tashkil etadi. Standart loyiha pasportiga ko'ra, binoning iqtisodiy muddati 110 yil. Binoning samarali yoshi haqiqiy yoshga teng. Savdoni taqqoslash usulidan foydalangan holda er uchastkasining bozor qiymati 1230 ming rublga baholanadi. Mulkning qiymatini aniqlang.
1 Yig'ilgan eskirish miqdori aniqlanadi.
2 Mulkning umumiy qiymati hisoblab chiqiladi
Muammo 15: Agar quyidagi dastlabki ma'lumotlar berilgan bo'lsa, mulkning bozor qiymatini aniqlang:
er maydoni 2 917 m2
erning kadastr qiymati 248 rub./m2
Binoning foydali maydoni 2000 m2
smeta bo'yicha binoni qurish qiymati 31,262 ming rublni tashkil qiladi.
bilvosita xarajatlar qurilish qiymatining 20% ni tashkil qiladi
binolar uchun yillik ijara yo'qotish 59 rubl / m2 ni tashkil qiladi
shunga o'xshash mulk uchun yalpi ijara multiplikatori 4,2.
Baholanayotgan binoda quyidagi turdagi tiklash ishlari amalga oshirilishi kerak:
tomni almashtirish 150 ming rubl.
ichki bezatish 430 ming rubl.
isitish tizimini demontaj qilish va modernizatsiya qilish 195 ming rubl.
1. Yer uchastkasining narxi aniqlanadi (V L)
bu erda S L - er uchastkasining maydoni
C K - funktsional foydalanishning tegishli turidagi yerning kadastr qiymati
2. Binoni to'liq almashtirish qiymati hisoblab chiqiladi
3. Umumiy (jami) to'plangan eskirish (D) hisoblanadi. U tiklash va ta'mirlash ishlarining narxidan kelib chiqqan holda belgilanadi.
Jismoniy eskirish uchun ( D jismoniy) tomni almashtirish va ichki bezatish xarajatlarini o'z ichiga oladi.
D jismoniy = 150+430=580ming rubl.
Funktsional - isitish tizimini modernizatsiya qilish.
D func. = 195 ming rubl.
Tashqi eskirish ijara to'lovlarini kamaytirishdan iborat. Iqtisodiy amortizatsiya qiymati ijara zararlarini kapitallashtirish yoki yalpi ijara multiplikatori yordamida aniqlanadi.
D jismoniy = 2000×59×4,2=495,6 ming rubl.
4 Mulkning narxini toping (shakl. 28)
4. Ko'chmas mulkdan foydalanishning eng yaxshi va samarali variantini aniqlash.
1. Joylashuv.
2. Bozor talabi.
3. Uzoq muddatli er ijarasi shartnomalarining mavjudligi.
4. Saytning resurs sifati.
5. Investitsion jozibadorlik.
Eng yaxshi va eng yaxshi foydalanish tahlili ikki holatda amalga oshiriladi:
1. Rivojlanmagan hudud.
2. Qurilish maydoni (mavjud yaxshilanishlar).
Er uchun qoldiq
Er bilan bog'liq daromad ishlab chiqarishning qolgan omillarini qondirishdan iborat bo'lgan ob'ekt tomonidan ishlab chiqarilgan umumiy daromaddan ayirib tashlanganidan keyin qoldiq sifatida aniqlanadi.
V o = V L + V B (30)
Qayerda V o- umumiy qiymati
V L- yerning narxi
V B- binolar va inshootlarning narxi
V L = (NOI – V B × R B)/ R L (31)
Qayerda NOI- sof operatsion daromad
R L- yer uchun kapitalizatsiya stavkasi
V B × R B- binolar va inshootlar bilan bog'liq daromadlar
Usul yangi binolarga ega ob'ektlar uchun qo'llaniladi.
Bino va inshootlar uchun qolgan
Xarajat yuqori aniqlik bilan aniqlangan taqdirda, yaxshilanishlar narxini baholash uchun foydalaniladi. Usul eskirgan va juda eskirgan binolarga ega bo'lgan mulk uchun qo'llaniladi.
V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)
V L × R L - yer bilan bog'liq daromadlar
4.1 Bo'sh er
Tahlil 3 bosqichda amalga oshiriladi:
1. Foydalanish variantlari (rivojlanish strategiyalari) tanlanadi.
2. Tanlangan variantlarning har biri uchun yangi qurilishning narxi aniqlanadi. Saytning resurs sifati va texnologik maqsadga muvofiqligi kabi omillar hisobga olinadi.
3. Tahlil qilinayotgan rivojlanish strategiyalarining moliyaviy imkoniyatlarini aniqlang. Buning uchun daromadlar va xarajatlar bo'yicha prognoz hisoboti tuziladi, sof operatsion daromad aniqlanadi va hokazo.
Muammo 16: Saytni rivojlantirishning uchta mumkin bo'lgan strategiyasi aniqlandi: turar-joy binosi, ofis binosi, savdo markazi. Rivojlanish qiymati mos ravishda 45,8 million rubl, 54,6 million rubl, 70,0 million rublni tashkil etadi. Investitsiyalar bo'yicha kutilayotgan daromad 12% ni tashkil qiladi. Ob'ektlarning xizmat qilish muddati 90, 50, 50 yil deb belgilanadi. Rivojlanish strategiyalarini taqqoslash er uchun qoldiq usuli asosida amalga oshiriladi. Er uchun kapitalizatsiya darajasi 11% ni tashkil qiladi.
1. Binolar uchun kapitallashuv darajasi aniqlanadi (Ring usuli yordamida)
R temir yo'l stantsiyasi = 12%+100%/90 = 13,1%
R ofis binosi = 12%+100%/50 = 14,0%
R t.c. = 12%+100%/50 = 14,0%
2. Binolarga tegishli sof operatsion daromad hisoblab chiqiladi
NOI temir yo'li = 45,8 × 0,131 = 6,0 million rubl.
NOI ofis binosi =54,6×0,14 = 7,644 mln rubl.
NOI t.c. = 70,0×0,14 = 9,8 million rubl.
3. Yerning joriy qiymatiga kapitallashtirilgan yer uchastkalariga tegishli sof operatsion daromadni toping
8-jadval - Erdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili, ming rubl.
|
Ko'rsatkichlar |
Turar-joy binosi |
Ofis binosi |
Savdo markazi |
|
|
Yillik yalpi daromad | ||||
|
To'lovlarni undirishdagi yo'qotishlar va to'liq foydalanmaslik uchun tuzatishlar (joy uchun ijara haqini yo'qotish) | ||||
|
Boshqa daromadlar (go'zallik saloni, bar va boshqalar) | ||||
|
Haqiqiy yalpi daromad | ||||
|
Operatsion xarajatlar (ob'ektni ishlatish) | ||||
|
Qisqa muddatli elementlarni almashtirish uchun zaxira (aloqa, sanitariya-tesisat va boshqalar) | ||||
|
Sof operatsion daromad (jami), NOI HAQIDA | ||||
|
Binolarga tegishli daromadlar NOI IN | ||||
|
Erdan olingan sof operatsion daromad, NOI L | ||||
|
Yer narxi, V L |
Xulosa: Erdan foydalanishning eng yaxshi varianti savdo markazini rivojlantirishdir, chunki yerning qiymati yuqoriroq va erdan olinadigan daromad ko'proq.
