Gli appartamenti sul mercato immobiliare secondario si differenziano non solo per dimensioni, disposizione e ubicazione, ma anche per la loro storia. Alcune furono privatizzate e appartennero sempre ad un solo proprietario, altre furono acquistate in tempi di mercato e cambiarono più di un proprietario, altre ancora furono ereditate dai venditori. Vendere un appartamento ereditato è, in generale, abbastanza comune. Tuttavia, l'acquirente di tali immobili deve essere consapevole almeno dei principali rischi a cui può andare incontro.

Questo articolo è un materiale di riferimento e informativo; tutte le informazioni in esso contenute sono presentate a scopo informativo e sono solo a scopo informativo.

"" ha recentemente toccato il tema dell'eredità negli articoli "" e "". Oggi esamineremo il terzo aspetto: l'acquisto di un appartamento ricevuto in eredità. I nostri esperti ti diranno a cosa dovrebbero prepararsi gli acquirenti in questi casi.

Acquistare con rischio
"Il rischio principale quando si acquistano tali oggetti è che insieme ad essi esiste la possibilità di acquisire diritti di proprietà di persone i cui diritti legali sono stati violati durante l'assegnazione dell'eredità", afferma Daria Pogorelskaya, capo dell'ufficio legale del gruppo di società MIC."Dopo aver registrato la proprietà all'erede e averla venduta, potrebbe comparire una terza persona che ha progetti per l'eredità", aggiunge Karen Bagdasaryan, vice capo del dipartimento nuove costruzioni della società immobiliare Russian House of Real Estate. Inoltre, non importa come il venditore abbia ereditato: per legge o per testamento. Ricordiamo ai lettori che esistono, per così dire, due tipi di eredi. Secondo la legge, i beni vengono ereditati dai parenti del defunto, se questi non ha lasciato testamento, per legge esistono più linee di eredi. La prima priorità include i parenti prossimi: coniuge, figli, genitori (Codice civile della Federazione Russa, capitolo 63). Ma il testatore può disporre della sua proprietà e lasciarla in eredità a sua discrezione - a parenti o ad un amico, a più persone o ad una sola (Codice Civile della Federazione Russa, Capitolo 62).

Quando si eredita legalmente c'è la possibilità che compaiano cittadini che hanno anche diritti di eredità. Ad esempio, il defunto può avere figli da precedenti matrimoni o un coniuge con cui non ha convissuto per molto tempo, ma non è mai stato ufficialmente divorziato. È anche possibile la seguente situazione: il defunto non ha eredi del primo grado (figli, coniuge e genitori), sono morti prima, quindi l'eredità è stata registrata dagli eredi del secondo grado, ma vengono dichiarati i nipoti del testatore avere diritto all'eredità al momento della presentazione (Articolo 1146 del Codice Civile della Federazione Russa), vale a dire in quelle quote che sarebbero spettate ai figli del defunto (genitori dei nipoti). E all'improvviso potrebbe apparire un erede secondo la volontà, della cui esistenza talvolta non sono a conoscenza i parenti del defunto, che hanno ereditato secondo la legge.

Se la proprietà viene ereditata per testamento , è spesso conteso da eredi scontenti legalmente , ad esempio, stanno cercando di dimostrare che è falso, o che il testatore è stato inadeguato o ha agito sotto costrizione quando ha redatto questo documento. Dopotutto, a pochi parenti piace quando l'appartamento va, ad esempio, a un coniuge di diritto comune o a un vicino che si prende cura di lui. "C'è anche la possibilità che l'erede si presenti con un altro testamento, redatto successivamente, che secondo la legge annulla tutti quelli emessi in precedenza", afferma Daria Pogorelskaya (Gruppo di società MIC). – Inoltre, il defunto può avere una cerchia di successori legali che hanno diritto a partecipare all’eredità, indipendentemente dal testo del testamento. In questa categoria rientrano i figli disabili del testatore, il coniuge, i genitori disabili e le altre persone a carico.

Tali circostanze di solito portano gli eredi e i pretendenti alla proprietà immobiliare in tribunale. "E se l'attore dimostra la validità delle sue affermazioni, allora la transazione di acquisto e vendita di beni immobili viene dichiarata non valida con tutte le conseguenze che ne derivano, cioè ciascuna parte si impegna a restituire all'altra tutto ciò che ha ricevuto nell'ambito della transazione", afferma Daria Pogorelskaya (gruppo di società MIC).

Pertanto, l'acquirente restituisce l'appartamento e il venditore deve restituire il denaro che gli è stato pagato. Ma di solito finiscono per essere spesi, e allora si può fare affidamento solo sulla disponibilità degli ufficiali giudiziari e del venditore di depositi o di qualsiasi proprietà che possa essere venduta per saldare il debito. Se non esistono tali "patrimoni", il tribunale può obbligare il debitore a rimborsare gradualmente il denaro, da ogni stipendio per molti anni.

Un altro rischio. Come notato Maria Litinetskaya, Direttore generale del Metrium Group, è necessario prestare particolare attenzione quando si acquista un immobile ereditato di recente. Può essere venduto immediatamente dopo aver completato i documenti pertinenti, ma in questi casi i venditori (che possiedono la proprietà da meno di tre anni) sono costretti a pagare l'imposta sul reddito solo per importi fino a un milione di rubli; Pertanto, i venditori si impegnano a indicare nel contratto di compravendita un prezzo non superiore al milione. Accettando ciò, l'acquirente della casa, in caso di ulteriore controversia tra gli eredi e di risoluzione della transazione, rischia di ricevere indietro solo l'importo indicato nel contratto, anche se in realtà ha pagato molte volte di più.

Un'altra sfumatura spiacevole è che quando redige un testamento, il testatore può fare un rifiuto testamentario: imporre all'erede l'obbligo di concedere il diritto di utilizzare un immobile o parte di esso a un'altra persona per il periodo della sua intera vita o per un certo periodo. Diciamo che un padre lascia in eredità un appartamento a suo figlio, ma solo a condizione che sua moglie (non importa se è la madre o la matrigna di suo figlio) vi vivrà fino alla sua morte. "E dopo il successivo trasferimento di proprietà della proprietà che faceva parte dell'eredità, il diritto di utilizzarlo, concesso con rifiuto testamentario, rimane in vigore", riferisce Daria Pogorelskaya (MC "MIC").

Se il lascito viene a conoscenza dopo l'operazione di compravendita, dovrai andare in tribunale e dimostrare che il venditore ha ingannato l'acquirente nascondendo questo fatto.

Schemi fraudolenti
Esistono anche vere e proprie frodi legate alla vendita di immobili posizionati come “ereditati”. I parenti che comunicano con il defunto e sono stati i primi a venire a conoscenza della sua morte, non volendo condividere l'eredità con altri eredi legali, possono nascondere loro questo fatto. «I parenti ingannati possono restare all'oscuro per molto tempo, e per questo non rispettare il termine ultimo per accettare l'eredità. Tuttavia, l'acquirente dovrebbe tenere conto del fatto che ha il diritto di ripristinare questo periodo o di stabilire il fatto di accettare l'eredità attraverso il tribunale", spiega Daria Pogorelskaya (Gruppo di società MIC).

Inoltre, gli eredi disonesti possono trarre vantaggio dal fatto che altri parenti non possono entrare in eredità entro il termine prescritto (per legge questo è 6 mesi dalla data di morte del testatore) per qualche motivo: ad esempio a causa di malattia , incapacità temporanea o residenza in un altro paese . "Tali cittadini cercano di sbarazzarsi dell'eredità accettata il più rapidamente possibile e non sono affatto preoccupati di ciò che accadrà all'acquirente dell'appartamento, così come ad altri eredi legali", afferma Maria Litinetskaya (Metrium Group) . Tutto ciò, tuttavia, non priva gli eredi i cui diritti sono stati lesi della possibilità di ripristinare in tribunale il termine per l'accettazione dell'eredità e di impugnare l'operazione di compravendita. Lo stesso possono fare gli eredi che hanno rifiutato l'eredità sotto l'influenza di minacce, ma poi hanno deciso di difendere i propri diritti.

Sono noti anche schemi fraudolenti professionali. Di norma, si basano sulla falsificazione di documenti, molto spesso testamenti. “Ad esempio, muore una persona sola che non ha parenti stretti. I truffatori che danno la caccia a tali cittadini appositamente falsificano un testamento tramite il “loro” notaio. Successivamente l'appartamento viene registrato come proprietà e venduto. Inoltre, spesso è difficile individuare il fatto della frode e gli stessi truffatori, poiché per coprire le loro tracce l'appartamento viene rivenduto più volte. Ed è difficile ritenere responsabile un notaio”, afferma Yuri Sharanov, direttore generale del gruppo GCN.

Truffatori anche dopo la morte del titolare, come riportato Maxim Krylov, avvocato della borsa immobiliare AgentON, può stipulare un falso contratto di donazione o di compravendita, presumibilmente redatto durante la vita del testatore, e presentarlo agli eredi. Con tali documenti risulta che il patrimonio immobiliare non è incluso nella massa ereditaria. Ma se gli eredi riusciranno a dimostrare la falsificazione, l'affare verrà risolto.

"I truffatori possono vendere appartamenti per conto del defunto mentre gli eredi non sono ancora entrati nell'eredità o l'hanno effettivamente accettata, ma non l'hanno formalizzata legalmente", afferma Daria Pogorelskaya (MC MC). “Ad esempio, un inquilino abita in un appartamento, scopre che il locatore (proprietario) è una persona anziana ed è l'unico proprietario dell'immobile. L'inquilino riceve fraudolentemente una procura da una persona anziana, ad esempio, presumibilmente per raccogliere documenti, ma in realtà si tratta di una procura generale, e quando il proprietario muore, il truffatore, utilizzando questa procura, trasferisce lo spazio abitativo a “la sua persona” (si conclude un contratto di compravendita fittizio. - Dalla redazione), registra l'immobile e lo vende”, dice l'avvocato Elena Zhdanova, socio amministratore dello studio legale “Pravo. Immobiliare. Famiglia".

Ci sono casi in cui i truffatori hanno conquistato la fiducia di singoli cittadini, soprattutto quelli affetti da dipendenza da alcol o droga, li hanno convinti o costretti a scrivere un testamento e poi hanno persino ucciso i testatori per acquisire rapidamente beni immobili. Non è sempre possibile scoprire tali crimini e dimostrare la colpevolezza degli eredi fraudolenti secondo un testamento, ma se ciò è possibile, la proprietà viene restituita agli eredi legali e tutte le transazioni di acquisto e vendita con essa vengono dichiarate non valide.

Consigli per l'acquisto
Cosa dovrebbero fare gli acquirenti prima di decidere di acquistare un appartamento “ereditato”?

Prima di tutto bisogna studiare attentamente la storia dell'immobile e i documenti su di esso. Dobbiamo scoprire con chi viveva il testatore, se era sposato e se aveva figli. Ad esempio, se il defunto aveva figli, ma, essendo divorziato, viveva con la moglie di diritto comune e le lasciava un appartamento nel suo testamento, allora è molto probabile un contenzioso. E se l'unico figlio del defunto diventasse l'erede, molto probabilmente non ci saranno procedimenti legali.

“Bisogna inoltre verificare se il defunto avesse eredi con quota legittima (figli, genitori e coniuge disabili - Dalla redazione), se siano inclusi nella cerchia delle persone che sono entrate nell'eredità, se i loro diritti e interessi siano presi in considerazione", - consiglia Maria Litinetskaya (Metrium Group). È inoltre necessario prestare attenzione al numero di eredi; se c'è un solo erede, la probabilità di problemi è maggiore. In generale, quanto più gli eredi sono aperti, quanto più volentieri forniscono informazioni sul testatore e sui suoi parenti prossimi aventi diritto all'eredità, tanto minori sono i rischi.

Quando si eredita per legge, spesso si verificano situazioni in cui ci sono più eredi, ma solo uno di loro subentra e gli altri formalizzano un rifiuto di eredità a favore di questo erede. Ciò rende più semplice ed economico registrare e vendere immobili, quindi casi del genere non sono rari, ma Yuri Sharanov (gruppo GTsN) consiglia agli acquirenti di scoprire perché gli eredi hanno rifiutato l'eredità, e ancora meglio di ottenere un rifiuto autenticato.

Se ci sono più eredi che hanno assunto i loro diritti, allora il contratto di compravendita, come riportato da Elena Zhdanova (studio legale "Pravo. Real Estate. Famiglia"), deve essere firmato da tutti - ciascuno per se stesso, e se gli eredi hanno rilasciato procure per qualcuno - poi una, quindi è necessario verificare l'autenticità di queste procure ed è auspicabile che tutti gli eredi siano ancora presenti alla transazione. Inoltre, quando l'appartamento viene ereditato “per legge”, come consigliato Rimma Balyasnikova, direttrice del dipartimento di informazione del sistema di dati statale unificato,È meglio ottenere una dichiarazione da parte degli eredi secondo cui non sono a conoscenza di altri legittimi aventi diritto sulla proprietà.

Nei casi di eredità testamentaria, se possibile, è necessario ottenere per legge la conferma da parte degli eredi, soprattutto in caso di quote ereditarie obbligatorie, che non la contesteranno. “Ad esempio, nella nostra pratica si è verificato un caso del genere: una nonna ha lasciato in eredità il suo appartamento a suo nipote, ma allo stesso tempo aveva un figlio in pensione. Durante la comunicazione personale con lui, i nostri avvocati hanno scoperto che l'erede testamentario è suo figlio, e considera il testamento giusto, è d'accordo con la vendita dell'appartamento ed è pronto a confermarlo per iscritto", afferma Maxim Krylov ("AgentON "). Con questo approccio, la probabilità di problemi è naturalmente minima.

Anche la verifica dell'identità dell'erede-venditore riduce i rischi. "Per assicurarsi che abbia il diritto di vendere questa proprietà, è necessario controllare il suo documento d'identità - un passaporto, e verificare presso l'ufficio passaporti nel luogo di registrazione del venditore se il suo passaporto è indicato come smarrito", consiglia Maria Litinetskaya ("Gruppo Metrio"). Se è elencato, potrebbe risultare che il venditore non comunica affatto con l'erede, ma con un truffatore che ha falsificato il documento.

“E quando acquisti un appartamento dagli eredi, devi ottenere una copia autenticata del certificato di morte dell'ex proprietario. Può succedere che non sia morto, ma, ad esempio, sia scomparso. Ed è possibile che, una volta concluso l'affare, il proprietario appaia all'improvviso e dichiari i suoi diritti sull'appartamento", dice l'esperto.

In generale, ci sono molte sfumature e insidie, quindi quando si acquistano appartamenti ricevuti in eredità è meglio contattare un avvocato e verificare la purezza della transazione. E secondo Rimma Balyasnikova (EGSN), bisogna prestare particolare attenzione quando si acquista un immobile trasmesso per testamento, soprattutto non da un parente, ma da uno sconosciuto. "Se il trasferimento di proprietà è avvenuto meno di tre anni fa, è consigliabile non acquistare affatto tali oggetti", avverte Rimma Balyasnikova.

In ogni caso, quando si acquista un appartamento ereditato, il contratto di compravendita non può indicare un valore ridotto, deve figurare l'intero prezzo di mercato; "Dopo tutto, questo è l'unico modo, se la transazione viene dichiarata non valida, l'acquirente potrà reclamare l'importo di denaro effettivamente pagato", spiega Daria Pogorelskaya (Gruppo di società MIC).

Inoltre, l'assicurazione del titolo può proteggere gli acquirenti in caso di acquisto di un appartamento ereditato dal venditore in caso di perdita della proprietà dell'immobile. "L'assicurazione del titolo consente agli acquirenti immobiliari di contare sul risarcimento delle perdite subite nel caso in cui il tribunale rescinda il contratto per l'acquisto e la vendita di immobili dalla compagnia assicurativa", afferma Daria Pogorelskaya (gruppo di società MIC). "Se entra in vigore una decisione del tribunale, secondo la quale la proprietà è soggetta a sequestro da parte del contraente, l'assicuratore gli paga l'importo del risarcimento assicurativo, nella maggior parte dei casi pari al valore della proprietà (ma l'importo è determinato in base a le condizioni di assicurazione)", aggiunge Maxim Krylov (" AgentON").

Vale anche la pena notare che nel caso dell'assicurazione del titolo la transazione è dotata di un controllo aggiuntivo da parte della compagnia assicurativa. Se decide che l'acquisto è molto rischioso, rifiuterà l'assicurazione, e questo è un motivo per pensare all'acquisto di un immobile ereditato.

Riepilogo del portale
Anche una transazione così innocua a prima vista, come l'acquisto di un immobile ricevuto dal venditore per eredità, può essere irta di circostanze molto spiacevoli che porteranno l'erede in tribunale e l'acquirente rimarrà senza alloggio e senza soldi. Puoi proteggerti da tali situazioni studiando tutte le circostanze dell'eredità, prestando la dovuta attenzione al controllo della purezza della transazione e non lesinando sull'assicurazione del titolo.

Quando sorge l'intenzione di vendere un alloggio ereditato, i cittadini si pongono domande: quando possono vendere un appartamento dopo aver acquisito un'eredità, hanno bisogno di permesso e documenti speciali per questo e devono pagare le tasse? Quando si acquista una proprietà ereditata, è necessario studiare anche l'argomento: dopotutto, tali oggetti immobiliari differiscono dagli altri per il rischio di controversie con i pretendenti sulle cose del defunto. Nell'articolo viene fornita un'analisi dettagliata dell'argomento.

Quanto tempo ci vuole per vendere un appartamento dopo l'eredità?

L'attuale legislazione russa prevede 2 termini per collegare la proprietà al destinatario dell'eredità. Ciascuno di essi è determinato da obiettivi legali ed economici.

Pertanto, nell’interesse del sistema fiscale, la data di ricevimento degli oggetti del defunto coincide con il giorno della loro scoperta. E secondo il Codice Civile russo, il giorno di apertura è il giorno della morte della persona.

Se il giorno esatto della morte non è noto, la data viene fissata dal tribunale: potrebbe essere:

• data del ritrovamento del corpo,
• data approssimativa della morte,
• data di riconoscimento di una persona morta o scomparsa con un'alta probabilità di morte.

Questo periodo è necessario per continuare a pagare le tasse. Dopotutto, è necessario pagare i pagamenti fiscali, le bollette e altri pagamenti per la proprietà del defunto e il processo di eredità può durare sei mesi, un anno o anche di più. È necessario che le entrate di bilancio non si interrompano durante questo periodo. Pertanto, "retroattivamente" per questi scopi, i probabili beneficiari sono considerati curatori delle responsabilità del defunto: pagano le tasse e il pagamento dei servizi abitativi e comunali, pagano i debiti e adempiono agli obblighi del testatore.

Prima di vendere, devi registrare la tua proprietà presso Rosreestr.

Ma per vendere tali immobili dovrai superare tutte le fasi fino alla registrazione della proprietà.

Subito dopo aver ricevuto da Rosreestr l'estratto relativo all'iscrizione nel registro immobiliare statale del nuovo proprietario, è possibile vendere l'appartamento nel modo consueto.

Tuttavia, per ricevere questo estratto, dovrai diventare un destinatario.

Come ottenere un certificato?

Il processo ufficiale inizia dal momento in cui viene ricevuto il certificato di eredità. Questo documento è rilasciato da un notaio nel luogo di residenza o di soggiorno del defunto. In generale, l'intero percorso verso la vendita di alloggi ereditati si presenta così.

Secondo il testamento, gli eredi possono essere assolutamente qualsiasi persona fisica e giuridica, indipendentemente dal grado di parentela. Pertanto, le persone che non figurano nel documento testamentario non possono rivendicare una quota della proprietà, salvo rari casi eccezionali. Inoltre, le persone alle quali il defunto ha scelto di trasferire i propri beni, se giudicate indegne, non potranno entrare nel processo.

Le persone eccezionali sono persone che ricevono una quota dell'eredità indipendentemente dalle informazioni fornite nel testamento.

Sono:

• figli del defunto di età inferiore a 18 anni;
• familiari disabili del defunto.

Come ottenere un appartamento per testamento. Se non c'è testamento, tutto avviene secondo lo schema standard di successione degli eredi.

Pertanto, gli oggetti di valore del defunto dovrebbero andare innanzitutto ai parenti stretti e ai familiari. I membri della famiglia includono i suoceri se vivevano con il defunto e avevano una famiglia comune con lui.

I parenti stretti sono parenti in linea discendente e ascendente:

• bambini,
• genitori,
• nipoti,
• nonne, nonni,
• adottato,
• così come fratelli e fratellastri.

Vengono presi in considerazione i familiari:

• Sposa,
• figliastro e figliastra,
• patrigno e matrigna, se vivevano insieme e gestivano un'unica economia domestica con il defunto, cioè le spese di soggiorno e il reddito erano comuni.

Per ottenere un certificato di diritto successorio, gli eredi accettano i beni del defunto sei mesi dalla data della morte o da una decisione del tribunale sulla morte/riconoscimento come defunto, ecc. Perché si rivolgono a un notaio nel luogo di registrazione?

L'accettazione effettiva dei beni del defunto costituisce l'assunzione dei diritti e delle responsabilità del proprietario.

Nel caso di un appartamento, il curatore subentra nella proprietà:

• trasferendosi in alloggi,
• effettuare riparazioni,
• pagamento dei pagamenti fiscali sulla proprietà e dei pagamenti delle utenze, dei debiti, ecc.

Il notaio rilascia certificati a tutti gli eredi legali dopo aver pagato l'onorario notarile, il cui importo dipende dal valore della proprietà e dal grado di parentela. Sono esonerati dal pagamento della tassa i curatori fallimentari che convivevano con il defunto allo stesso indirizzo e che continuano ad abitarvi dopo la sua morte.

Il certificato ricevuto serve come base per la registrazione dei diritti di proprietà a Rosreestr e, se lo spazio abitativo non è incluso nella registrazione catastale, per la registrazione nel catasto.

Per registrare un appartamento per la registrazione catastale è necessario avere in mano un passaporto tecnico o una planimetria. Se il defunto aveva un documento del genere, è importante chiarire se i dati scritti corrispondono a quelli reali - dopo tutto, il defunto potrebbe aver fatto o ricostruito cose che non si riflettono nella documentazione.

In questo caso sarà necessario aggiornare il passaporto/planimetria tecnica: chiamare gli ingegneri catastali che ispezioneranno l'oggetto e redigeranno un atto certificato per la produzione di documenti tecnici. Di conseguenza, Rosreestr emetterà un estratto sul trasferimento di proprietà.

Dopodiché potrai vendere l'appartamento.

Una condizione importante è che se la proprietà ha gravami o restrizioni, ad esempio arresto, garanzia per un prestito, beneficiario di un affitto, prima della vendita:

• è necessario rimuovere gli ingombri;
• saldare tutti i debiti
• adempiere agli obblighi.

Imposta sulla vendita di un appartamento ricevuto in eredità

La vendita di beni immobili è soggetta all'imposta sul reddito delle persone fisiche. Ma è necessario pagare in tutti i casi? L'erede è esentato dall'obbligo di versare allo Stato il 13% dello spazio abitativo ricevuto in relazione alla sua vendita?

Dopotutto, un appartamento del genere è stato ricevuto gratuitamente - sotto l'autorità dell'addetto alla reception, ed è impossibile mostrare le spese per il suo acquisto, e il 13% dell'importo totale della vendita è un importo piuttosto elevato.

Come posso evitare di pagare o ridurre il mio pagamento?

Meno di 3 anni di proprietà

In conformità con il codice fiscale russo, se l'immobile è stato ricevuto per eredità prima del 1 gennaio 2016, al momento della vendita il venditore è esente dal pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, indipendentemente dal periodo di tempo in cui l'appartamento è stato di sua proprietà.

Se ha aperto la proprietà dopo il 1° gennaio 2016, per essere rilasciato dovrà soddisfare una condizione: la proprietà deve essere di proprietà da più di 3 anni. Altrimenti dovrai pagare il 13% del ricavato.

Ad esempio, il curatore fallimentare ha venduto la proprietà per 3.000.000 di rubli. L'imposta sul reddito personale è di 390.000 rubli. L'importo è significativo.

È possibile per legge ridurre o non pagare le tasse?

Il modo migliore per non pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche è attendere la scadenza del periodo minimo e non vendere abitazioni possedute da meno di 3 anni.

Detrazione fiscale

Se la vendita è urgentemente necessaria, è possibile ridurre la base imponibile utilizzando una detrazione sulla proprietà.

• Deduzione- questo è l'importo di cui può essere ridotta, cioè sottratta, la base imponibile.
• Base- questo è l'importo su cui viene pagato il 13%.

L'entità della detrazione patrimoniale per tutti i cittadini è la stessa e, secondo l'articolo 220 del Codice fiscale russo, è pari a 1.000.000 di rubli.

Pertanto, quando si vende uno spazio abitativo per 3.000.000 di rubli, la base sarà di soli 2.000.000 di rubli e l'importo dell'imposta sul reddito personale sarà di 260.000 invece di 390.000.

Donazione di una quota

Un altro modo legale per ridurre l'importo da versare al bilancio è donare una o più azioni a parenti stretti o familiari. I regali a tali persone non sono soggetti a tasse.

Dopo tale operazione, è necessario stipulare contratti separati di acquisto e vendita con l'acquirente: ciascun azionista stipula con lui un accordo per vendere la propria quota.

Secondo le spiegazioni del Ministero delle Finanze, una quota venduta in base ad un accordo separato è riconosciuta come un oggetto separato per il quale è prevista una detrazione totale della proprietà.

Esempio: il proprietario ha dato a suo figlio metà dell'appartamento. Ciascuno ha stipulato un accordo con l'acquirente, il costo di ½ dell'oggetto è di 1.500.000 rubli. Dopo aver utilizzato le detrazioni, ciascuna base imponibile è pari a 500.000 rubli.

Imposta sul reddito personale su ciascuna azione: 500.000 * 13% = 65.000 rubli. Di conseguenza: 130.000 rubli.

Ma con questo metodo è meglio lasciare un divario tra le operazioni di donazione e di vendita di azioni, in modo che gli ispettori non si rifiutino di fornire una detrazione, citando il rifiuto come rivelatore del fatto di evasione fiscale.

Rischi legati all'acquisto e alla vendita di un appartamento ricevuto in eredità

Gli immobili trasferiti per eredità comportano rischi sia per l'acquirente che per il venditore.

Per l'acquirente

L'acquirente deve studiare attentamente i documenti per l'alloggio e assicurarsi che dopo l'acquisto nessuna persona venga da lui a reclamare una quota nella massa di proprietà del defunto.

Quali documenti devono essere studiati:

1. Estratto del Registro dei beni immobili dello Stato unificato;
2. Certificato di composizione familiare - per sapere chi è registrato nell'immobile;
3. Estratto d'archivio del registro della casa - per sapere chi è mai stato registrato nell'immobile;
4. Piano tecnico;
5. Passaporto catastale o estratto universale del Registro dei beni immobili dello Stato unificato. È importante richiedere una nuova dichiarazione al venditore - per vedere informazioni sulla presenza o meno di gravami e restrizioni;
6. Certificato di diritto all'eredità;
7. Documenti di registrazione;
8. Certificato dal conto personale sullo stato dei debiti;
9. Certificati di cliniche psichiatriche e di cura della droga (a volte ciò è necessario per garantire l'adeguatezza del venditore);
10. Autorizzazione a vendere da parte del coniuge - se la proprietà è congiunta;
11. Autorizzazioni delle autorità statali di tutela - se tra i proprietari ci sono bambini o persone incapaci.

È importante cercare inquilini permanenti o persone a carico a tempo indeterminato.

Per sicurezza, dovresti visitare il notaio che ha trattato il caso e chiedere informazioni sulla proprietà. Non si deve stipulare un pre-contratto con caparra; tutt'al più un accordo anticipato. È meglio concludere un accordo con l'aiuto di un notaio o di un buon avvocato.

Per il venditore

• Primo rischio- questa è l'imposta sul reddito delle persone fisiche.
• La seconda è la probabilità che compaiano altri eredi che, attraverso il tribunale, ottengano il riconoscimento del contratto come invalido o nullo, portando venditore e acquirente a responsabilità e ulteriori conseguenze.

Ulteriori informazioni sulla corretta registrazione dei diritti su un appartamento per eredità:

Conclusione

Il modo migliore per vendere una casa in qualsiasi situazione è contattare i professionisti coinvolti nella vendita di immobili e il supporto documentale per tale transazione. Naturalmente, i servizi di queste persone non saranno gratuiti, ma in cambio riceverai tranquillità e fiducia nella legalità e legalità dell'acquisto e della vendita. Un'altra strada è lo studio approfondito e dettagliato del diritto civile, tributario e di famiglia. Un'aggiunta ad entrambi i metodi è quella di non vendere la proprietà subito dopo aver ricevuto l'eredità, ma di attendere 3-5 anni per assicurarsi che non vi siano pretese o procedimenti con possibili eredi.

Il nostro avvocato vi consiglierà gratuitamente.

Ricevere un immobile per eredità comporta molti problemi legali. In questo articolo ti diremo quando potrai vendere l'appartamento ricevuto in eredità, se dovrai pagare le tasse dopo la vendita e altri dettagli sulla registrazione.

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○ Cosa bisogna fare prima della proposta di vendita?

Prima di iniziare a cercare un acquirente, è necessario stipulare un'eredità e registrare la proprietà dell'appartamento. Senza di ciò è impossibile vendere la casa, poiché fino alla registrazione dei diritti di proprietà, il proprietario rimane il testatore. Quindi, cominciamo con la registrazione dell'eredità.

✔ Registrazione dell'eredità.

L'accettazione dell'eredità può avvenire per testamento o, in mancanza di testamento, per legge secondo l'ordine di priorità stabilito. L'intera procedura si svolge in conformità con la legge civile.

È possibile registrarsi per i diritti di successione in due modi:

1. Presentazione della domanda presso uno studio notarile.
2. Andare in tribunale.

Il primo metodo è più veloce. Il notaio accetterà tutti i documenti e rilascerà un certificato di diritti di successione in una certa data. Il processo legale di solito si trascina.

✔ Dove andare per candidarsi.

Per registrare un'eredità è necessario rivolgersi allo studio notarile all'indirizzo dell'ultimo luogo di residenza del testatore o all'ubicazione dei beni immobili compresi nella massa ereditaria.

Se un notaio per qualsiasi motivo rifiuta la registrazione, è necessario rivolgersi al tribunale. Durante il processo dovrai dimostrare di avere realmente diritto all'eredità o a parte di essa.

✔ Quali documenti sono necessari?

Per registrare l'accettazione di un appartamento in eredità, saranno richiesti i seguenti documenti:

• La domanda sarà rilasciata da un notaio.
• Certificato di morte del testatore o decisione del tribunale che dichiara morto il cittadino.
• Passaporto civile generale dell'erede.
• Documenti che confermano la presenza di un rapporto con il testatore, se l'eredità avviene secondo la legge - certificato di nascita o di matrimonio, certificati dell'ufficio del registro, ecc.
• Will, se ce n'è uno.
• un certificato dell’ultimo luogo di residenza del testatore nel modulo n. 9 o un registro della casa.
• Rifiuto scritto di eredità da parte di altri richiedenti.
• Documento di proprietà dell'appartamento: contratto di vendita, atto di donazione, certificato di eredità, ecc.
• Documentazione tecnica di ITV.
• Estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato.
• Certificato di assenza di debito per il pagamento di alloggi e servizi comunali.

Inoltre, potrebbe essere necessario un documento che indichi il costo dell'appartamento ereditato.

✔ Termine per entrare in eredità.

Di norma, il termine per stipulare un'eredità è di sei mesi dalla data di apertura della pratica successoria. Se durante questo periodo l'erede per qualche motivo non accetta la proprietà del testatore, il diritto su di esso passerà agli eredi degli ordini successivi secondo la legge.

Il comma 1 dell'art. 1154 Codice Civile della Federazione Russa:
L'eredità può essere accettata entro sei mesi dalla data di apertura dell'eredità.

Quando un termine non viene rispettato per un valido motivo, lo stesso può essere ripristinato in tribunale. È anche possibile risolvere il problema senza la partecipazione del tribunale. Per fare ciò è necessario ottenere il consenso alla ridistribuzione dell'eredità da parte di altri eredi.

Articolo 1155 del Codice Civile della Federazione Russa:
Su richiesta di un erede che non ha rispettato il termine stabilito per l'accettazione dell'eredità, il tribunale può ripristinare tale termine e riconoscere l'erede come accettante dell'eredità se l'erede non sapeva e non avrebbe dovuto sapere dell'apertura dell'eredità o non l'ha mancata termine per altri validi motivi e a condizione che l'erede, colui che non ha rispettato il termine stabilito per l'accettazione dell'eredità, si sia rivolto al tribunale entro sei mesi dal venir meno dei motivi del mancato rispetto di tale termine.
L'eredità può essere accettata dall'erede dopo la scadenza del termine stabilito per la sua accettazione, senza ricorrere al tribunale, a condizione che tutti gli altri eredi che hanno accettato l'eredità acconsentano per iscritto.

La base per ripristinare il termine per l'accettazione di un'eredità può essere una delle seguenti situazioni:

1. L'erede non sapeva e non poteva sapere della morte del testatore. Ad esempio, una persona non conosceva affatto il suo parente, o lo conosceva, ma comunicava con lui molto raramente.
2. L'erede sapeva della morte di un parente, ma pensava che non ci fosse nulla da ereditare.
3. L'erede è una persona incapace o parzialmente capace che non può esercitare autonomamente i suoi diritti.
4. L'erede non ha potuto presentarsi in tempo davanti al notaio a causa di determinate circostanze. Ad esempio, è stato sottoposto a cure a lungo termine in ospedale, ha prestato servizio nell'esercito, ecc.

Questa non è una lista esaustiva. Potrebbero esserci altri motivi per estendere il periodo di eredità.

○ Registrazione della proprietà dell'appartamento.

Secondo la legge, dopo aver acquisito i diritti successori, l'appartamento appartiene già all'erede. Potrà però disporne integralmente solo dopo la registrazione della proprietà.

Clausola 4 art. 1152 Codice Civile della Federazione Russa:
Un'eredità accettata è riconosciuta come appartenente all'erede dalla data di apertura dell'eredità, indipendentemente dal momento della sua effettiva accettazione, nonché indipendentemente dal momento della registrazione statale del diritto dell'erede sulla proprietà ereditata, quando tale il diritto è soggetto a registrazione statale.

Per registrare i diritti di proprietà, è necessario presentare una domanda a Rosreestr in qualsiasi modo conveniente. Dopo 3-5 giorni lavorativi dovrai venire a ricevere l'estratto del Registro dello Stato Unificato.

✔ Dove avviene la registrazione?

Per registrare la proprietà, è necessario recarsi all'ufficio Rosreestr o al MFC dove si trova l'appartamento.

Puoi anche presentare una domanda iniziale da remoto, tramite posta o utilizzando il portale dei servizi statali. Tuttavia, questo non ti eviterà di visitare il dipartimento. Dovrai comunque presentarti con i documenti originali alla data stabilita.

✔ Quali documenti devo fornire?

Per registrare i diritti di proprietà dovrai fornire:

• Passaporto generale.
• Certificato di entrata nei diritti successori.
• Istanza di modifica dell'Anagrafe dello Stato Unificato.
• Ricevuta per il pagamento del dovere statale.

La registrazione dei diritti di proprietà è soggetta a una tassa. Per gli individui, la sua dimensione è di 2000 rubli.

○ Imposte sulla vendita di un appartamento ereditato.

Al ricevimento di un'eredità, un cittadino è esente dal pagamento delle tasse. Ciò è previsto dal comma 18 dell'art. 217 Codice Fiscale della Federazione Russa:

I redditi in denaro e in natura ricevuti da persone fisiche attraverso eredità non sono soggetti a tassazione (esenti da imposte), ad eccezione dei compensi corrisposti agli eredi (successori legali) degli autori di opere di scienza, letteratura, arte, nonché compensi corrisposti agli eredi dei titolari di brevetti di invenzioni, modelli utili, disegni industriali.

Tuttavia, i fondi ricevuti dalla vendita di un appartamento costituiscono il reddito di cittadinanza. La tassazione è generale.

✔ Importo fiscale se posseduto per più di cinque anni.

Se l'appartamento è stato ereditato più di cinque anni fa, non viene addebitata alcuna imposta sulle vendite. Questo periodo si calcola a partire dalla data di morte del testatore.

In precedenza, il periodo di mandato era più breve ed era di tre anni. Tali modifiche sono entrate in vigore nel 2016. Cioè, se la proprietà del testatore è stata accettata prima del gennaio 2016, è sufficiente attendere tre anni per essere esenti da imposta.

✔ Importo fiscale se posseduto da meno di cinque anni.

Se l'appartamento viene venduto prima della scadenza dei cinque anni dalla data di morte del testatore, il reddito percepito è soggetto a tassazione con un'aliquota del 13% per i cittadini e del 30% per gli stranieri.

Dopo aver completato la transazione, il venditore deve presentare una dichiarazione al Servizio fiscale federale nel modulo 3-NDFL. Ciò deve avvenire entro il 30 aprile dell'anno successivo a quello in cui è stata effettuata l'operazione.

Tuttavia, il cittadino può avvalersi di un unico diritto a ricevere la detrazione. Se il costo dell'appartamento supera 1 milione di rubli, l'imposta verrà calcolata sull'importo superiore a questo limite. Cioè, con un prezzo di vendita di 2 milioni di rubli. un cittadino pagherà le tasse solo su 1 milione di rubli. (130 mila).

pag. 1 comma 2 art. 220 Codice Fiscale della Federazione Russa:
La detrazione dell'imposta sulla proprietà è prevista per l'importo del reddito ricevuto dal contribuente nel periodo fiscale dalla vendita di case residenziali, appartamenti, stanze, compresi locali residenziali privatizzati, dacie, casette con giardino o terreni, o quota(i) in detto beni che erano di proprietà del contribuente per meno del periodo minimo massimo di proprietà di un immobile, non superiore in totale a 1.000.000 di rubli.

Spesso si verificano situazioni in cui, avendo appena ereditato una casa, i cittadini si sforzano di venderla immediatamente. Tuttavia, in tali transazioni ci sono molte sfumature legali che non possono essere ignorate. La domanda principale che preoccupa ogni erede che intende vendere la superficie abitativa ereditata è: quando si potrà vendere l'appartamento dopo aver accettato l'eredità?

Sommario:

Quando è possibile vendere un appartamento ereditato?

Dalla data della morte del testatore, l'erede riceve la proprietà dei beni ereditati. Anche se non ha ancora rilasciato il certificato appropriato e non ha registrato nulla presso Rosreestr. Ci sarà una richiesta da parte sua di pagamenti di utilità immobiliari e tasse per tutto il tempo in cui è in corso la procedura di successione, e anche oltre.

Tuttavia, l'erede potrà disporre della proprietà solo dopo aver stipulato un'eredità e registrato la proprietà, in conformità con le norme legali esistenti. In caso contrario, nessuna transazione verrà registrata presso l'autorità di registrazione. Non sarà nemmeno possibile consegnare i documenti, poiché l'erede non avrà il titolo necessario di venditore autorizzato.

E alcuni oggetti ereditati sono addirittura sotto pegno che viene trasferito al successore. E qui, finché il mutuatario, chiunque esso sia, non dà il giusto consenso, non si può fare nulla con l'appartamento o la casa, né vendere né donare.

Allora cosa deve fare l'erede?

• Innanzitutto, stipula un'eredità e ottieni il certificato appropriato da un notaio.
• In secondo luogo, registrare l'immobile nel registro catastale oppure apportare le modifiche attuali al catasto (informazioni sul nuovo proprietario).
• Dopo aver registrato i diritti di proprietà in Rosreestr.
• Quindi decidere qualcosa sulla vendita (e solo dopo aver ottenuto il consenso del mutuatario o aver estinto il mutuo, se esiste qualcosa del genere).

Imposta sulle vendite

Molti immobili ereditati vengono messi in vendita quasi immediatamente dopo che l'erede subentra. Soprattutto se c'è più di un successore legale e non è possibile dividere in altro modo l'abitazione ereditata. Tuttavia, sono possibili anche altri motivi per la vendita: un urgente bisogno di denaro, la disponibilità di altri alloggi, ecc. Allo stesso tempo, il venditore mantiene un certo obbligo nei confronti dello Stato: deve pagare le tasse sulla transazione. E questo in aggiunta alla commissione per la stipula di un'eredità.

Per quanto riguarda l'entità della tariffa, per i cittadini russi è pari al 13% del prezzo di vendita. E devi pagare all'ispezione territoriale entro e non oltre il 15 luglio dell'anno successivo a quello della vendita. I non residenti trasferiscono il 30% dell'importo della transazione al budget.

Inoltre, è responsabilità del venditore redigere correttamente e presentare in tempo (entro e non oltre il 30 aprile dell'anno successivo a quello della vendita) la dichiarazione 3-NDFL.

La normativa attuale non prevede alcun beneficio per chi vende immobili. Anche se il venditore appartiene a una delle categorie civili socialmente non protette. Tutti pagano le tasse nell'importo specificato. Tuttavia, esiste la possibilità (e assolutamente legale) di esentarsi completamente dai dazi o di ridurre significativamente l'importo del proprio debito fiscale.

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Modi legali per evitare di pagare/ridurre le tasse

Esenzione fiscale

Per non pagare le tasse su un'operazione di acquisto e vendita al tesoro, il venditore deve possedere la proprietà per più di 3 anni dalla data di proprietà.

Importante: P Secondo la legge, se il contribuente possiede l'appartamento da più di 36 mesi, è esente dal pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche sulla sua vendita.

In generale, dal 2016 è stato stabilito un nuovo periodo di proprietà per la vendita esentasse di immobili - 5 anni. Tuttavia, non si applica alle abitazioni ereditate. Resta ancora un periodo di 3 anni.

Riduzione delle tasse

Puoi effettivamente ridurre a zero l'importo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche sulla vendita di locali residenziali se vendi un appartamento (o una casa privata) a buon mercato. Qui non dovrai aspettare nemmeno 3 anni. La dichiarazione dovrà comunque essere presentata.

La procedura per tale “svalutazione” è la seguente:

1. Dal costo dell'oggetto di vendita (un appartamento o, ancora, una casa privata) dovrebbe essere sottratta la detrazione fiscale prevista dalla legge (1.000.000 di rubli) o le spese di acquisizione.
2. Ed è proprio la differenza risultante (solo essa) che dovrà essere moltiplicata per un'aliquota del 13%.

Importante: Dovresti comprendere e ricordare chiaramente che devi detrarre un milione o le spese sostenute. Entrambi non possono essere sottratti.

Quando viene venduto un immobile condiviso, ciascun azionista presenta 3-NDFL. La dichiarazione specifica l'importo dell'imposta a seconda della quota. E poi la detrazione fiscale viene applicata “singolarmente”: 1 milione per l'intero immobile.

Il prezzo di vendita dell'immobile è indicato sia nel contratto che nella dichiarazione presentata. È stabilito contrattualmente, ma non deve essere inferiore al 70% del valore catastale dell'immobile.

Rischi e responsabilità fiscali

Gli specialisti del Servizio fiscale federale reprimono ogni anno migliaia di tentativi criminali di manipolare e distorcere gli indicatori forniti per ridurre il carico fiscale personale. Ma ogni anno diventa sempre più difficile per i contribuenti senza scrupoli “essere originali” inventando nuovi modi per evitare pagamenti completi al bilancio . E dal 1 gennaio 2016 è diventato completamente difficile sottovalutare il prezzo, gonfiare i costi, ecc. Ora:

Importante: Vale la pena chiedere a qualsiasi specialista in minimizzazione fiscale e ti consiglierà di rendere la tua rendicontazione il più trasparente possibile, di prendere sul serio il trasferimento delle commissioni maturate e, su qualsiasi questione difficile, di contattare immediatamente l'ispettorato del Servizio fiscale federale nel tuo luogo di residenza per informazioni dettagliate una precisazione.

Acquistare un appartamento dagli eredi: i rischi dell'acquirente

Acquistare un appartamento dopo averlo ereditato è considerata una delle attività più rischiose nel mercato immobiliare. Perché ci sono molte “insidie”. Ed è meglio rifiutare tali accordi. Ma se l’intenzione è seria, dovrebbero essere adottate una serie di misure protettive. Come minimo, coinvolgi un avvocato esperto in tale transazione. E, tutt'al più, un agente immobiliare indipendente. E seguire rigorosamente le istruzioni per ridurre i rischi:

Prima impressione

Bisogna diffidare soprattutto delle condizioni “troppo vantaggiose” di un'offerta d'acquisto. Innanzitutto parliamo del prezzo basso. Cosa può indicare? Che c'è chiaramente qualcosa di sporco nell'appartamento e il venditore sta cercando di sbarazzarsene il più rapidamente possibile.

Se il costo degli interessi è inferiore di 10-15 rispetto al prezzo standard di mercato, va bene, ma gli “sconti” più significativi dovrebbero essere cauti. Sono un motivo per riflettere sulle ragioni della vendita di una casa e sulle sfumature di questa stessa vendita.

Incontro con il venditore

Prima di tutto, devi scoprire: chi è il venditore: davvero il proprietario o solo un rappresentante? E se quest'ultimo, allora agisce per procura oppure no? È inoltre necessario controllare i dettagli del passaporto.

Anche se avete a che fare con una persona di fiducia, dovreste insistere per un incontro personale con il proprietario dell'immobile. Ed è meglio se tale incontro avviene nell'appartamento in vendita, alla presenza di testimoni.

Durante una conversazione con il proprietario dell'immobile, dovresti scoprire:

• motivo della vendita dell'immobile;
• storia dell'abitazione, dal primo proprietario ai giorni nostri;
• chi è registrato nello spazio abitativo (e in particolare: ci sono minorenni, nonché cittadini che non possono essere licenziati per legge - coloro che hanno rifiutato la privatizzazione; coloro che stanno prestando servizio militare su coscrizione; legatari per testamento; condannati a pena; a lungo termine viaggiatori d'affari all'estero, ecc.);
• come è stata ereditata la proprietà (se ci sono stati contenziosi; nome completo e indirizzo del notaio, ecc.);
• ci sono problemi tecnici con i locali (riqualificazione, anche incompiuta, errori nella documentazione tecnica ufficiale, ecc.);
• se ci sono arretrati sulle bollette e altri pagamenti obbligatori;
• sono presenti gravami (mutuo, contratto di locazione, ecc.);
• i motivi per cui la vendita dell'immobile viene effettuata da un fiduciario e non dal proprietario stesso;
• principali disposizioni/condizioni del futuro contratto;
• altri punti importanti.

Nessun deposito

Oggi è un momento difficile: è difficile vendere casa, ma il denaro resta comunque molto liquido. Niente preliminari, quindi, pegni, quietanze o altre “cose secondarie”. Solo il contratto principale e i termini chiari in esso, e poi tutto il resto.

Gli immobili si acquistano esclusivamente a mente fredda. E se un'opzione fallisce (cosa che accade estremamente raramente), sicuramente se ne presenterà un'altra. Tuttavia, ogni situazione è individuale. Ma il venditore dovrebbe rimanere sempre cauto e prudente.

Documentazione

Dovrai richiedere e poi studiare attentamente tutta la documentazione relativa all'immobile considerato per l'acquisto:

Titolo:

• Certificato di eredità;
• Accordo sulla divisione delle azioni ereditate;
• contratti (compravendita, donazione, privatizzazione, ecc.).

Diritto d'autore:

• estratto da Rosreestr.

Tecnico:

• passaporto della ITV;
• piano tecnico;
• passaporto catastale (o estratto del Comitato del Demanio);
• delibera sulla legalità della riqualificazione.

Inoltre, avrai bisogno di:

Potrebbero essere necessari anche altri documenti. L'importante è stabilire esattamente quando è stata trasferita l'eredità. Se molto recentemente (fino a un anno), il rischio è reale. Ma se sono 5 anni o più, l'operazione sarà efficace.

Le informazioni contenute nei documenti devono essere confrontate con le informazioni precedentemente ricevute dal venditore. E controlla anche i documenti per errori, inesattezze, ecc.

Ispezione

Prima di accettare l'acquisto, è necessario ispezionare la proprietà per identificare possibili problemi con le comunicazioni, la ventilazione e altre apparecchiature tecniche. Inoltre, dovresti scoprire la pertinenza del layout. E parlate anche con i vicini (soprattutto dal basso): ci sono state allagamenti, violazioni delle norme sanitarie o della manutenzione degli alloggi, o altri problemi?

Colloquio con un notaio

Vale la pena provare a rivolgersi al notaio che ha trattato il caso dell'eredità. È meglio se la visita è congiunta (con il venditore), quindi lo specialista si metterà facilmente in contatto. In caso contrario, potrebbe rifiutarsi di divulgare le informazioni . E l'acquirente deve sapere:

• quanto era pulita l'eredità;
• se ci fossero conflitti e disaccordi tra i pretendenti all'eredità;
• Ci sono ancora battaglie legali in corso tra successori effettivi e potenziali?

Puoi anche richiedere informazioni al notaio in merito a sequestri e vincoli sull'abitazione di interesse.

Interrogazione della banca dati

La presenza di procedimenti legali e di procedimenti esecutivi con il venditore e altri eredi, nonché con il testatore, può essere facilmente verificata:

• il sito web generale dei tribunali russi (Sistema automatizzato statale della Federazione Russa “Giustizia” su https://sudrf.ru, nella scheda “Ricerca per casi e atti giudiziari”);
• risorsa ufficiale dell'FSSP (ufficiali giudiziari), che si trova su http://fssprus.ru, nella scheda "Banca dati dei procedimenti esecutivi".

Inchiesta

Se possibile, non sarebbe male informarsi presso la polizia sul venditore. Ebbene, e se dietro di lui ci fossero già fatti di frode. Le informazioni su questo argomento proteggeranno l'acquirente dalla perdita di fondi ingenti.

Arredamento

L'opzione più sicura è l'assistenza notarile della transazione. Ed è meglio coinvolgere lo stesso notaio che ha trattato la questione dell’eredità. Se stiamo parlando della vendita di un immobile condiviso, la legge richiede l'autenticazione notarile della transazione.

Quando il notaio è a conoscenza della questione, questa circostanza elimina molti rischi. Lo specialista è in grado di verificare la legalità della transazione e in caso di problemi si assume una responsabilità definita.

Un potenziale acquirente deve necessariamente discutere i termini del contratto, chiedere spiegazioni e apportare modifiche al testo che gli siano vantaggiose. Dovresti inoltre assicurarti che nel contratto siano riportati solo dati e cifre affidabili. E soprattutto non bisogna sottovalutare in nessun caso il valore di una transazione in titoli. Altrimenti, se qualcosa va storto, l'acquirente riceverà solo il denaro specificato nel contratto. Non un rublo di più!

Per maggiore persuasività, è possibile incontrare gli eredi rimanenti (se presenti) e ottenere da loro ricevute che indichino il loro disinteresse per l'alloggio acquistato e rivendicazioni per la transazione imminente. Tali cose non sono previste dalla legge, ma aumenteranno la tranquillità dei consumatori.

Importante: È meglio rifiutare l’acquisto previsto al minimo accenno all’opacità della transazione e alle intenzioni del venditore.

Cosa fare se sorgono problemi dopo l'acquisto?

Le conseguenze negative possono essere molte (e molto diverse) dopo aver acquistato un appartamento da persone che lo hanno ereditato. Per esempio:

• molti richiedenti immobili (per testamento, per legge, titolari di quote obbligatorie, ecc.);
• eterogeneità delle pretese degli eredi (qualcuno vuole diventare proprietario, un altro pretende un compenso monetario, un terzo vorrebbe ricevere solo il diritto di soggiorno, ecc.);
• durata del processo di eredità, ecc.

Inoltre, questi potrebbero essere:

Minacce evidenti

Annullamento di una transazione (o riconoscimento della stessa come non valida) riguardante un appartamento ereditato. Questo potrebbe essere richiesto, ad esempio:

L'elenco potrebbe continuare all'infinito: sono davvero molte le situazioni che possono annullare un affare su un appartamento ereditato.

Modifica dei termini del contratto di compravendita

Questa circostanza può rendere la transazione di acquisto e vendita completata non redditizia per l'acquirente. Quando è possibile modificare le condizioni?

Ad esempio, se secondo il testamento l'esecutore testamentario è obbligato a vendere l'alloggio e a trasferire il denaro sul conto del minore. E tutto è stato fatto così, ma le autorità di tutela e amministrazione fiduciaria, agendo nell'interesse del bambino o dell'adolescente, hanno discusso i termini dell'accordo e hanno aumentato il prezzo di vendita dell'appartamento. E l'onere del pagamento aggiuntivo è ricaduto sulle spalle dell'acquirente in buona fede.

Limitazione dei diritti del nuovo proprietario

La situazione può essere meglio vista utilizzando il seguente esempio:

Il testatore ha redatto un testamento, secondo il quale il suo amico avrebbe potuto vivere per tutta la vita (ed essere registrato in modo permanente) nell'appartamento lasciato in eredità al figlio. Mio figlio, però, ha venduto la sua casa quasi subito. Direttamente “insieme” al legatario. E l'amico ha già presentato i suoi diritti all'acquirente, il nuovo proprietario dello spazio abitativo. Ed è stato costretto a vivere a lungo sotto lo stesso tetto con uno sconosciuto.

Problemi indiretti

L'acquirente può anche sostenere costi generali aggiuntivi a causa di un'operazione non riuscita di acquisto e vendita di beni immobili ereditati.

Esempio 1: Dopo un proficuo acquisto di un appartamento ereditato di recente, qualcuno R ha effettuato costose riparazioni alla casa. Ma l’accordo commerciale fu presto dichiarato non valido e il tribunale decise di riportare tutto “alla normalità”. Il venditore si è rivelato una persona perbene e ha restituito il prezzo dell'appartamento all'acquirente. Tuttavia, si rifiutò di restituire i soldi per le riparazioni, poiché la finitura non era stata eseguita secondo il suo gusto. L'infelice R ha dovuto andare in tribunale per questo problema, sprecando tempo, denaro e nervi senza molte speranze di una soluzione positiva per se stesso.

Ma la situazione sopra descritta sembra più o meno standard e ci sono alcuni casi insoliti.

Esempio n.2: Un acquirente in buona fede Z ha acquistato un appartamento ereditato e poi lo ha venduto a sovrapprezzo. E poi è apparsa una decisione del tribunale che ha annullato entrambe le transazioni. Cioè, l'alloggio è stato restituito ai veri eredi, che avevano fatto causa ai loro diritti nei confronti del falso erede. E quest'ultimo ha già speso tutti i soldi ricavati dalla vendita degli immobili e si prepara al processo con l'accusa di truffa. Allo stesso tempo, l'acquirente in buona fede Z ha restituito i fondi ricevuti dai suoi acquirenti, ma lui stesso è rimasto senza appartamento e senza soldi.

Ma molti problemi potrebbero essere evitati se si prestasse attenzione e si seguissero almeno 3 semplici regole:

1. Non avere fretta di vendere il tuo immobile. Poiché una vendita successiva non sarà in grado di proteggere la transazione da possibili contestazioni. E se non aspetti, le conseguenze saranno ancora più difficili da fermare.
2. Se sono previste riparazioni, è necessario raccogliere e archiviare tutti i documenti che ne confermano i costi. In modo che in seguito tutti i costi possano essere riconosciuti come perdite e recuperati dal venditore.
3. Per qualche tempo dopo l'acquisizione di un immobile (da sei mesi a un anno), vale la pena monitorarne le condizioni, richiedendo estratti a Rosreestr e informazioni sulle persone registrate nello spazio abitativo. Per rispondere tempestivamente a possibili problemi. A volte il tempo è importante e il ritardo porta a conseguenze irreparabili.

Stai calmo

Se alla fine l'accordo si rivela infruttuoso, devi mantenere la calma e agire nel modo più calmo possibile in futuro. Non fare passi avventati e affrettati, lasciandoti coinvolgere nelle avventure del venditore o litigando con gli eredi.

Massima partecipazione al contenzioso legale

Indipendentemente dalle pretese che i potenziali successori potrebbero avanzare nei confronti del venditore dell'immobile, l'acquirente e il nuovo proprietario dell'immobile devono essere consapevoli di ciò che sta accadendo. Sii presente a tutti i procedimenti giudiziari, perché le decisioni prese in essi possono avere le conseguenze più diverse. E non solo essere presenti, ma partecipare attivamente, con il supporto di un avvocato esperto e qualificato (in questo campo).

Interazione con il venditore

È importante che l'acquirente mantenga un contatto costante con il venditore dell'immobile contestato. Anzi, in alcuni momenti il ​​primo ha molte più informazioni del secondo. Se le circostanze lo richiedono, è necessario unire le forze per affrontare il querelante nel modo più efficace possibile.

Importante: Devi solo agire con molta attenzione, rimanendo vigile. Altrimenti, fingendosi un alleato, il venditore potrebbe rivelarsi un nemico.

Contattare la polizia, la procura

Quando proteggi i tuoi diritti, dovresti utilizzare tutti i possibili metodi legali. Vale a dire:

1. Segnala una minaccia alla proprietà alla polizia. Anche se fanno poco, i risultati dei test aiuteranno in tribunale. Inoltre informazioni utili (ad esempio su un caso di rifiuto) che possono essere raccolte dal rapporto dei funzionari governativi.
2. Fare rapporto alla Procura. Controllarli potrebbe persino spaventare il "querelante" se la vendita di beni immobili e il successivo ricorso in tribunale fossero l'azione di uno schema fraudolento. Molti aggressori preferiranno abbandonare i loro piani criminali per non essere scoperti e puniti.

Vendere un appartamento da parte di un erede: rischi per il venditore

Quando si vende un immobile ereditato, né il venditore né l'acquirente hanno garanzie assolute. Il primo, ad esempio, potrebbe trovarsi ad affrontare:

• restituzione di denaro ai sensi dell'accordo;
• rimborso delle spese di riparazione dell'ultimo proprietario (anche per la ristrutturazione o il cambiamento consentito della destinazione dell'oggetto);
• risarcimento del danno morale e di altre perdite dell'acquirente.

Oppure, gli eredi privati ​​possono, attraverso il tribunale, dichiarare l'erede indegno, e quindi risolvere il contratto di compravendita.

Cosa dovrebbe fare un venditore per evitare conseguenze negative di una vendita?

Cerca di ridurre al minimo i reclami. Come?

Ricevere un'eredità nella maggior parte dei casi è associato ad elevate aspettative finanziarie. Per alcuni, l'immobile ricevuto dai parenti diventa un luogo di residenza permanente, mentre per altri diventa una fonte per ricevere una notevole somma di denaro.

La cosa principale è non dimenticare che qualsiasi profitto realizzato in uno stato legale è motivo di pagamento delle tasse.

Pertanto, prima di concludere un'operazione di compravendita di beni ricevuti per eredità, è necessario studiare attentamente la questione fiscale.

Concetto

L'eredità è il ricevimento dei beni di un cittadino in proprietà privata dopo la sua morte sulla base di documenti testamentari o secondo le modalità prescritte dalla legge ().

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Gli eredi indicati nel testamento possono essere parenti o estranei al testatore defunto.

Tuttavia, anche se il testamento viene redatto a favore di un erede, privando così gli altri del diritto di eredità, i cittadini che hanno una quota obbligatoria nell'eredità comune sono legalmente definiti:

• figli minori e/o disabili del testatore;
• coniugi disabili;
• genitori disabili.

Se non esistono documenti testamentari, l'eredità viene distribuita tra gli eredi secondo l'ordine di priorità legale:

• figli, coniugi, genitori;
• altri parenti ai sensi del codice civile della Federazione Russa ().

Inoltre, i parenti più lontani hanno diritto di reclamare la loro parte di eredità solo in assenza di eredi della linea precedente.

È importante capire che quando acquisisce i diritti di successione, un cittadino non deve pagare alcuna tassa al tesoro dello Stato.

L'utile che l'erede ottiene dalla vendita del bene ereditato è soggetto a tassazione.

Legislazione

La “guida” principale per chi ha già ricevuto o sta per entrare in eredità sono 2 atti legislativi:

• Codice civile della Federazione Russa.
• Codice Fiscale della Federazione Russa.

Ricevere un'eredità

Se diventi erede dei beni di un parente defunto (del coniuge, dei genitori, della nonna, ecc.) o di un'altra persona, ciò non significa che il giorno successivo al funerale o alla lettura del testamento, hai il diritto di disporne a propria discrezione.

È necessario seguire la procedura standard:

1. Contattare un notaio.
   

   È necessario indicare la propria posizione e ottenere lo status di erede ufficiale. Per fare ciò dovrai recarti dal notaio del luogo di residenza del defunto, oppure da quello dove è stato redatto e conservato il testamento. Assegnato legislativamente 6 mesi scrivere una domanda per aprire un'attività notarile ().

2. Ottenere un certificato di eredità.
   

   Dopo 6 mesi dalla data di morte del testatore, il notaio redige integralmente il fascicolo notarile per ciascun erede e rilascia un documento attestante la legalità dei diritti sui beni del defunto.

3. Registrazione dei diritti di proprietà a Rosreestr.
   

   Se l'eredità totale comprende oggetti immobiliari (un edificio residenziale, terreni, un appartamento, ecc.), è possibile ottenere per essi documenti di proprietà a nome dell'erede solo se esiste un certificato di eredità.

Dopo che tutte le fasi dell'accettazione dell'eredità sono state completate, l'erede può disporre completamente della sua proprietà a sua discrezione.

Trucco fiscale

Secondo la legislazione russa, ogni proprietario che vende un immobile nell'ambito di un contratto di compravendita è tenuto a pagare l'imposta sul reddito per un importo pari a 13% dall'importo della transazione.

Cioè, se il tuo appartamento, casa o cottage è stato acquistato per 3.000.000 di rubli, Quello 390000 appartiene automaticamente allo Stato.

Ti sembra tanto ed è un peccato separarsi da così tanti soldi? Ecco perché esistono alcuni trucchi giuridici che possono essere applicati per ridurre significativamente l’importo trasferito alla tesoreria statale.

Video: opzioni

Come richiedere la detrazione

Chi vende un immobile può usufruire del diritto alla detrazione fiscale.

Viene calcolato come segue:

• viene detratto dal valore dell'immobile specificato nel contratto di compravendita 1 milione di rubli;
• l'importo rimanente costituisce la base imponibile da cui viene calcolata l'imposta sul reddito ( 13% ).

Per esempio, quando si vende un immobile per 1.500.000 rubli, sono soggetti esclusivamente a tassazione 500.000 rubli. Di conseguenza, tutte le transazioni effettuate nella categoria di prezzo fino a milioni di rubli, non sono affatto tassati.

Se l'eredità viene divisa tra più eredi, l'onere fiscale può essere ridotto ancora di più se l'immobile viene venduto in azioni, anziché con un unico contratto di compravendita.

In questo caso per ogni contratto sarà prevista la detrazione fiscale 1 milione di rubli.

Chi è completamente esente dal pagamento

Ogni cittadino può ridurre significativamente la propria imposta sul reddito approfittando delle detrazioni fiscali disponibili, ma ci sono situazioni in cui legalmente non puoi pagare nulla a nessuno:

• Il periodo di proprietà dell'immobile.
  

  Se vendi una proprietà che possiedi per più di 3 anni, non ti viene addebitata l'imposta sul reddito. È importante tenere presente che l'inizio di questo periodo nel caso di beni immobili ereditati viene calcolato dal momento dell'apertura della pratica ereditaria.

• Categoria di prezzo.
  

  Se il tuo immobile vale meno 1 milione di rubli, inoltre non è soggetto a tassazione. L'importante è che il prezzo di transazione non venga volutamente sottostimato, poiché l'autorità fiscale può verificare la conformità dei prezzi catastali e di vendita dell'immobile.

• Eredi, categorie preferenziali.
  

  Se la vendita dell'immobile viene effettuata da un erede che gode di un certo status preferenziale (invalido 1° e 2° girone, nonché i bambini disabili), la transazione non viene tassata.

Domande

L'eredità e tutto ciò che è ad essa connesso solleva sempre molte domande tra i comuni cittadini. Ciò sarà determinato dal fatto che un simile evento si verifica 1-2 volte nella vita di una persona (ricevere un'eredità dal padre o dalla madre) o non avviene affatto. E, come sai, è l’ignoto che spaventa. Diamo un'occhiata ad alcune delle domande più frequenti relative all'eredità e alla tassazione.

Cos’è considerata un’imposta e cos’è un dovere?

Quando si diventa eredi, i cittadini sono spaventati dalle storie di persone "esperte" sui prezzi esorbitanti per l'eredità. Vengono annunciati vari numeri: e 13 E 30 e persino 50% dal valore del bene ereditato. In realtà non è così spaventoso.

L'importante è non confondere l'obbligo statale di stipulare un'eredità e l'imposta riscossa sulla vendita di immobili venduti dopo aver ricevuto i diritti di proprietà su di essi.

1. Obbligo statale – una somma di denaro addebitata da un notaio per il rilascio di un certificato di eredità. L'importo dell'imposta statale è determinato dalla legge (rappresenta una percentuale del valore totale della proprietà ereditata):

• 0,3% - per i parenti stretti;
• 0,6% - per i cittadini estranei al testatore defunto.

2. Imposta sulla vendita di un appartamento ricevuto per eredità (o altri beni immobili) - quando vende un immobile, l'erede riceve un profitto che, secondo la legislazione russa, è tassato all'aliquota 13% .

È importante ricordare che l'imposta statale viene pagata prima di ricevere i documenti necessari e l'imposta viene pagata dopo aver presentato la dichiarazione dei redditi annuale.

Preparazione e invio di report

Ogni cittadino della Federazione Russa è tenuto a presentare annualmente una dichiarazione dei redditi (). Questo è un documento che riflette tutte le transazioni finanziarie dei cittadini effettuate durante il periodo di riferimento. Il termine per presentare la dichiarazione è fino al 30 aprile, successivo a quello di segnalazione.

Se non sai se è dovuta un'imposta su una transazione effettuata, presenta una dichiarazione utilizzando il modulo 3NDFL all'ufficio delle imposte del tuo luogo di residenza e gli stessi ispettori fiscali determineranno se ciò debba essere fatto o meno.

Insieme al modulo di dichiarazione compilato vengono presentate copie dei seguenti documenti:

• una copia del contratto di compravendita del venditore dell'immobile;
• tutti i documenti di pagamento relativi alla transazione di vendita;
• la carta d'identità del richiedente;
• registro accompagnatorio del pacco di documenti.

Come pagare

Il pagamento dell'imposta sul reddito viene effettuato esclusivamente tramite bonifico bancario. Per fare ciò, è necessario disporre di una ricevuta con i dettagli richiesti.

Puoi ricevere tale documento di pagamento in diversi modi:

• quando si contatta personalmente l'ufficio delle imposte;
• dalla comunicazione ricevuta, inviata annualmente a ciascun contribuente tramite indirizzo postale;
• sul sito web del Servizio fiscale federale.

I metodi di pagamento più diffusi sono:

• pagamento presso le filiali bancarie che hanno una convenzione con il Servizio fiscale federale;
• sul sito web ufficiale del Servizio fiscale federale (utilizzando servizi bancari online o moneta elettronica);

Privilegi

I vantaggi associati alla tassazione in caso di vendita di immobili sono disponibili solo per due categorie di cittadini:

• disabili 1° e 2° girone;
• bambini disabili.

Per questi cittadini è completamente abolita la competenza dell'imposta sul reddito sulla vendita di immobili, indipendentemente dal periodo di possesso dell'eredità.

Meno di 3 anni

Se sei diventato erede di un immobile non molto tempo fa, ma senti già il bisogno di venderlo (concludere un contratto di compravendita), dovrai cederlo allo Stato 13% dal valore totale della transazione come imposta sul reddito.

Puoi evitare di pagare le tasse o ridurle notevolmente nei seguenti casi:

• appartieni ad una delle categorie preferenziali di cittadini;
• vendi immobili in quote, e ogni erede ha diritto ad una detrazione fiscale;
• il valore dell'immobile è inferiore o uguale a 1 milione di rubli.

Possibili problemi durante la transazione