Rossiyada uy-joylarni xususiylashtirish jarayoni 20 yildan ko'proq vaqt oldin boshlangan, ammo odamlarda ushbu tartib bilan bog'liq huquqiy savollar hali ham ko'p.

Umumiy mulkka berilgan xususiylashtirilgan kvartirani qanday tasarruf etishim mumkin?

O'z ulushingiz bilan nima qila olasiz va nima yo'q? Qonunda aniq nimaga ruxsat berilgan va nima taqiqlangan?

Keling, xususiylashtirilgan uy-joydagi ulushingizni qanday qilib qonuniy ravishda tasarruf etishingiz mumkinligini aniqlashga harakat qilaylik.

Maqolaning bo'limlari:

Aktsiyalarni taqsimlash

Rossiya Federatsiyasida amaldagi qonunlarga ko'ra, ko'chmas mulk ikki xil mulkchilikka ega bo'lishi mumkin:

• Fraksiyonel egalik. U bir nechta shaxslarning umumiy mulkini o'z ichiga oladi, har birining ulushi belgilanadi.
• Umumiy mulk. Ushbu shakl bilan aktsiyalarning o'ziga xos hajmi aniqlanmaydi.

Xususiylashtirishning boshida, 90-yillarda ishtirok etgan fuqarolar, qoida tariqasida, o'z qo'llarida shartnomalar olishgan, bu erda kvartira umumiy mulkka o'tkazilganligi aytilgan.

Hozirgi vaqtda qonunchilik o'zgardi va bir nechta shaxslar bilan shartnoma tuzishda uy-joy umumiy ulushli mulkka o'tkaziladi. Kvartirasi umumiy mulkda ro'yxatdan o'tgan, ammo buni o'zgartirish kerak bo'lgan holatlar yuzaga kelganlar haqida nima deyish mumkin? Xususiylashtirilgan kvartirada ulushni ajratish mumkin va qonun hujjatlarida nazarda tutilgan.

Bunday vaziyatda ikkita variant mavjud:

Tasdiqlangan shartnoma Rosreestrda ro'yxatdan o'tkazilishi kerak. Endi mulkdorlarning har biri mulkdagi o'z ulushini biladi va uni boshqa mulkdorlarning huquqlarini buzmasdan o'z xohishiga ko'ra tasarruf etishi mumkin. Bu holda shaxsiy hisoblarni ajratish sodir bo'lmaydi, chunki kvartiraga egalik qilish hali ham umumiy bo'lib qolmoqda.

• Aktsiyalarni sudda taqsimlash. Agar mulkdorlar o'rtasida kelishuvga erishilmasa, u holda aktsiyalarni bo'lish uchun sud organlariga ariza bilan murojaat qilish kerak. Da'voga kvartiraning rejasi ilova qilinishi kerak va unda qanday qilib bo'linish kerakligi to'g'risida yozuvlar kiritilishi kerak.

Shuni yodda tutish kerakki, naturada bo'linish faqat uy-joyning o'lchami har bir mulkdorga (yoki oilaga) alohida ajratilgan xonani olishga imkon bergan taqdirdagina mumkin. Buni aniq aniqlash uchun maxsus komissiya joyni tark etadi.

U natura shaklida aktsiyalarni ajratish mumkinligini aniqlaydi. Sud qarori komissiyaning xulosasi asosida qabul qilinadi. Bundan tashqari, sudda siz kvartirada umumiy joylar masalasini hal qilishingiz mumkin.

Agar ajratish amalga oshirilsa, egalarining har biri o'z qismi uchun yangi texnik hujjatlarni chiqarishi va unga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazishi kerak. Endi, agar so'ralsa, egalarining har biri o'z xonasini sotishi mumkin.

Ammo bu haqda avvalo boshqa egalarni xabardor qilishingiz kerak, chunki:

• ularning notarius tomonidan tasdiqlangan roziligi talab qilinadi;
• ularga birinchi sotib olish huquqi beriladi.

Agar ular orasida hech kim bo'lmasa va rozilik berilmasa, ularning har biriga xabarnoma va inventarizatsiya bilan buyurtma xat yuborilishi kerak, unda aktsiyani sotib olish taklifi, qiymati va agar mavjud bo'lsa, boshqa shartlar bo'lishi kerak. .

Agar xat topshirilgan kundan boshlab bir oy ichida boshqa egalar tomonidan hech qanday chora ko'rilmasa, ulush har qanday uchinchi shaxsga sotiladi.

Uy-joyning hajmi yetarli bo'lmaganda va naturada ajratishning texnik jihatdan imkoni bo'lmaganda, sud ularning har biriga foizlarda o'z ulushini belgilaydi. Agar mulkdorlardan biri ayirboshlashni xohlasa-yu, qolganlari rozilik bermasa, sud unga kvartiradagi ulushga mos keladigan pul mukofotini berishga qaror qiladi va boshqa mulkdorlarni ularni majburan to'lashga majbur qiladi.

Aktsiyani qayta ro'yxatdan o'tkazish

Ba'zan, ayniqsa, bir oila a'zolari orasida, o'z ulushingizni egalaridan boshqa birovga o'tkazish kerak bo'ladi. Bu turli maqsadlarda, masalan, bir kishi uchun butun yashash joyini ta'minlash uchun amalga oshiriladi. O'z ulushimni o'tkazishim mumkinmi va uni qanday qilib to'g'ri tartibga solish kerak?

Xususiylashtirilgan kvartiradagi ulush ko'chmas mulk hisoblanadi. Shuning uchun, siz uni butun kvartira bilan bir xil tarzda yo'q qilishingiz mumkin.

Aktsiya o'tkazilayotgan shaxs butun kvartiraning egasi bo'ladimi yoki faqat unga tegishli qismini oshiradimi, muhim emas.

Shuningdek, qonun o'tkazilayotgan ulushning hajmini tartibga solmaydi, u to'liq ulush emas, balki faqat bir qismi bo'lishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga ko'ra, bu harakat xayr-ehson shartnomasi yordamida amalga oshirilishi mumkin. Kvartira qancha vaqt oldin xususiylashtirilgani yoki u allaqachon xususiylashtirilgan sotib olinganligi ham hech qanday rol o'ynamaydi.

Asosiy omil - bu ikkala tomonning ham - donorning ham, qabul qiluvchining ham o'zaro roziligi.

Agar yaqin qarindoshlar o'rtasida bepul bitim amalga oshirilsa, bu hech qanday moliyaviy xarajatlarga olib kelmaydi. Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksiga ko'ra, bu holda sovg'a shartnomasi har qanday soliqni to'lash zaruratidan ozod qilinadi.

Xulosa qilish uchun sizga faqat uy-joy uchun huquq va texnik hujjatlar va qarindoshlikni tasdiqlovchi hujjatlar kerak bo'ladi.

Xayriya shartnomasi notarial idorada tuziladi, notarius tomonidan tasdiqlanadi, keyin u Rosreestrda ro'yxatga olinadi - va ko'paygan qismga yoki butun kvartiraga egalik huquqi yangi egasiga o'tadi.

Shuningdek, siz notariusni chetlab o'tib, to'g'ridan-to'g'ri Rosreestrga murojaat qilishingiz mumkin, shu tarzda tuzilgan shartnoma ham qonuniy kuchga ega bo'ladi.

Ammo, mumkin bo'lgan sud jarayoni bo'lsa, notarial tasdiqlangan hujjat ishonchliroqdir.

Qanday qilib aktsiyani talab qilish kerak?

Bunday pretsedentlar, odatda, turmush o'rtoqlar qonuniy nikohda bo'lgan holda o'z uy-joylarini xususiylashtirishganda yuzaga keladi, lekin negadir ulardan biri ikkinchisining foydasiga rad javobini yozgan.

Shunday qilib, qonuniy ravishda, u bu mulkka bo'lgan mulk huquqini yo'qotadi, faqat unda yashash huquqini saqlab qoladi. Ammo odatda, kvartirada yashab, odam unga moliyaviy xarajatlarni ham, o'z mehnatining natijalarini ham kiritadi.

Agar nikoh buzilgan bo'lsa, ko'pincha er-xotinlar uy-joyni bo'lish to'g'risida kelisha olmaydilar, chunki egasi qonunga ko'ra hamma narsa unga tegishli ekanligini ta'kidlaydi.

Qonuniy jihatdan, bu to'g'ri, ammo agar nikoh mavjud bo'lgan davrda kvartira o'z qiymatini sezilarli darajada oshirgan bo'lsa: masalan, kapital ta'mirlash yoki rekonstruktsiya qilish tufayli va rad etishni yozgan tomon bunga katta kuch va moliyaviy mablag' sarflagan bo'lsa, kvartirada o'z ulushini ajratish to'g'risidagi da'vo bilan sudga murojaat qilishi mumkin.

Dalil sifatida siz da'vo arizasiga mavjud bo'lgan barcha tasdiqlovchi hujjatlarni ilova qilishingiz kerak.

Bu bo'lishi mumkin:

• qurilish materiallarini sotib olishni tekshirish;
• qurilish guruhlari bilan tuzilgan shartnomalar;
• qabul qilish sertifikatlari va boshqalar.

Shuningdek, da'vogarning uy-joy sharoitlarini yaxshilashga qo'shgan hissasini tasdiqlashi mumkin bo'lgan guvohlarni sudga chaqirishingiz mumkin.

Sudning bu ish bo'yicha qarori da'vogar foydasiga ham, javobgarning foydasiga ham qabul qilinishi mumkin, chunki bunday ishlar juda murakkab va juda ko'p nuanslarga ega.

Ariza beruvchi o'z huquqlarini himoya qilish uchun qanchalik jiddiy dalillarga ega bo'lsa, u muvaffaqiyatga erishish va xususiylashtirilgan kvartiradagi o'z ulushini sudga berish ehtimoli ko'proq.

Amaldagi qonunchilik, uning egalari bir necha kishi bo'lgan kvartiraga umumiy egalik qilish imkonini beradi. Quyidagi hollarda paydo bo'lishi mumkin:
birlamchi yoki ikkilamchi bozorda bir vaqtning o'zida bir nechta xaridor tomonidan bitta kvartirani sotib olish;
bir vaqtning o'zida bir nechta arizachilar tomonidan uy-joyni xususiylashtirish uchun ariza berish - masalan, oila a'zolari;
meros olish;
ajrashish jarayoni davomida ko'chmas mulkni bo'lish.
Kvartirada ulushlarga ega bo'lgan mulkdorlar ularga teng va to'liq huquqlarga ega. Vaziyat yuzaga kelishi mumkin, bunda ulush qarindoshiga qayta ro'yxatdan o'tkazilishi kerak bo'ladi - va egasi ham ushbu bitimga to'liq huquqqa ega. Qonunchilik ushbu muammoni hal qilishning bir qancha usullarini nazarda tutadi. Keling, ularning har birini batafsil ko'rib chiqaylik.

Kvartirada ulushni qayta ro'yxatdan o'tkazish usullari

Qarindoshga ulushni o'tkazish usullaridan biri sovg'a dalolatnomasini rasmiylashtirishdir. Bunday qadam juda oqilona ko'rinadi, chunki ko'p hollarda qarindoshlar o'rtasida ishonchli munosabatlar o'rnatiladi va bitimlar bepul tuziladi.
Kvartiradagi ulushni hadya qilish shartnomasining asosiy xususiyatlari quyidagilardan iborat:
uning shartlariga ko'ra, donor hadya qilingan turar-joy maydonida yashash huquqini saqlab qolishi mumkin;
bu bepul;
uni tuzishdan oldin kvartiradagi ulushlarning boshqa egalarini xabardor qilish shart emas;
u notarial tasdiqlashni talab qilmaydi (garchi xohlasa, buni amalga oshirish mumkin - masalan, bitimga kimdir tomonidan e'tiroz bildirilishi xavfi mavjud bo'lganda).
Aktsiya egasi uni bozor qiymatini to'lagan holda qarindoshiga qayta ro'yxatdan o'tkazish to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin. Fuqarolik qonunchiligida bu ish uchun ham mexanizm mavjud - kvartirada ulushni sotish bo'yicha shartnoma tuzish. Uning xususiyatlari quyidagilardir:
uni tuzishdan oldin, bu holda sotib olishda imtiyozli huquqqa ega bo'lgan boshqa aktsiya egalarini xabardor qilish kerak. Ularning har birining ushbu huquqdan voz kechishi yozma ravishda amalga oshirilishi kerak;
u qoplanadigan xususiyatga ega va uning qiymatining ulushini sotuvchiga sotib olgan qarindosh tomonidan to'lashni nazarda tutadi;
u notarius tomonidan tasdiqlangan bo'lishi kerak va bu Rosreestrga davlat ro'yxatidan o'tish uchun murojaat qilishdan oldin amalga oshirilishi kerak.
Vasiyatnoma tuzib, kvartiradagi ulushni qarindoshingizga topshirishingiz mumkin. Bu holda mulk huquqini topshirish hujjatni ro'yxatdan o'tkazish vaqtida emas, balki ulush egasi vafot etganidan keyin sodir bo'ladi. Bu holatda nuanslar quyidagilardir:
kvartiradagi ulushlarning boshqa egalarini xabardor qilish shart emas - vasiyatnomaning mazmuni vasiyat qiluvchining vafotigacha sir bo'lib qoladi;
vasiyatnomani tuzishda ma'lum bir doiradagi shaxslarning, xususan, voyaga etmagan bolalarning merosda majburiy ulushni olishga so'zsiz huquqini hisobga olish kerak;
Kvartiradagi ulushni qarindoshga o'tkazish to'g'risidagi nizomni o'z ichiga olgan vasiyatnoma, xuddi har qanday boshqa kabi, notarius tomonidan tasdiqlangan bo'lishi kerak.

Qayta chiqarish tartibi

Birinchidan, aktsiyani qayta chiqarish usulini tanlagandan so'ng, uning egasi yuqorida sanab o'tilgan barcha shartlar bajarilganligiga ishonch hosil qilishi kerak.
Ikkinchidan, siz Rosreestrga topshiriladigan hujjatlar to'plamini to'plashingiz kerak. U quyidagilarni o'z ichiga olishi kerak:
bitim taraflarining pasportlari;
mulkdorning qayta ro'yxatdan o'tgan ulushga egaligini tasdiqlovchi kvartiraga huquqni tasdiqlovchi hujjatlar;
ulushni hadya qilish yoki sotib olish-sotish shartnomasi, agar xohlasa (yoki kerak bo'lsa) notarius tomonidan ro'yxatdan o'tkazilgan;
ro'yxatga olish harakatlarini amalga oshirganlik uchun davlat boji to'langanligi to'g'risidagi kvitansiya;
nihoyat, ma'lum bir shaklda tuzilgan mulk huquqini o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun ariza.
Agar ro'yxatga olish vakil tomonidan amalga oshirilsa, unga ishonchnoma kerak bo'ladi.
Uchinchidan, tayyorlangan hujjatlar to'plamini Rosreestrga topshirishingiz kerak. Mutaxassislar uni o'rganib chiqadilar va to'siqlar bo'lmasa, qonun hujjatlarida belgilangan muddatda mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazadilar. Aksiyaning sobiq egasining yangi egasiga aylangan qarindoshi uning egaligini tasdiqlovchi hujjat - USRN dan ko'chirma oladi.

Umumiy mulk ikki yoki undan ortiq uy-joy mulkdorlarining mavjudligini nazarda tutadi. Ko'chmas mulk umumiy ulushli (ulushlar ajratilmagan) ham, teng yoki teng bo'lmagan ulushlarda ham bo'lishi mumkin. Ko'pincha bu uy-joy mulkdorligi meros orqali o'tganda sodir bo'ladi. Ushbu maqolada kvartirada aktsiyalarni qayta ro'yxatdan o'tkazish usullari, xatolardan qanday qochish kerakligi haqida gapiramiz.

Flickr.com dan surat, Missy S.

Aktsiyalarning hajmini aniqlash uchun umumiy mulkning barcha ishtirokchilari ulushlarni aniqlash to'g'risidagi shartnomani tuzishi va tasdiqlashi kerak bo'lgan notariusga murojaat qilishlari kerak. Aks holda, aktsiyalar ajratilmaganda, ular teng deb tan olinadi. Shuningdek, ikki yoki undan ortiq ishtirokchi kvartirani xususiylashtirishda ulushlar teng deb e'tirof etiladi. Xususiylashtirish jarayonida kvartirada yashovchilardan birining ulushini rad etish orqali qayta ro'yxatdan o'tkazish mumkin, ammo keyin uning ulushi xususiylashtirishning boshqa ishtirokchilari o'rtasida taqsimlanadi.

Qaysi biri yaxshiroq: ulush yoki sovg'a sotib olish va sotish

Kvartiradagi ulush uchun xayr-ehson shartnomasining shubhasiz afzalligi shundaki, uning bajarilishi notarial tasdiqlashni talab qilmaydi. Bunday shartnomani ro'yxatdan o'tkazuvchi davlat organida ro'yxatdan o'tkazish kifoya. Agar kvartira xususiylashtirilgan bo'lsa, unda bir mulkdor o'z ulushini boshqa shaxsga, masalan, yaqin qarindoshiga berishi mumkin. Bu holatda boshqa uy egalarining roziligi talab qilinadimi? Boshqa mulkdorlarning roziligi talab qilinmaydi, chunki hadya qilish ixtiyoriy harakatdir va uy-joyga bo'lgan barcha huquqlar sovg'a shartnomasi davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab yangi egasiga o'tadi. Shunga ko'ra, boshqa uy-joy mulkdorlaridan sotib olish uchun imtiyozli huquq ham paydo bo'lmaydi. Bundan tashqari, agar ulush yaqin qarindoshiga berilgan bo'lsa, soliq to'lash shart emas.

Misol uchun, agar xususiylashtirishda uch kishi - buvisi, qizi va nabirasi ishtirok etgan bo'lsa, ularning har biri umumiy mulkda 1/3 ulushga (teng ulushga) ega. Agar buvisi o'z ulushini nabirasiga bersa, u yana 1/3 qismini oladi va oxir-oqibat kvartiraning 2/3 qismiga ega bo'ladi.

Shuningdek, kvartiradagi ulushni oldi-sotdi shartnomasi orqali qayta ro'yxatdan o'tkazishingiz mumkin. Biroq, uning asosiy nuqtasi - bu shartnomani bekor qiladigan narxni aniqlash. Bundan tashqari, aktsiyaning qiymati bitim kunidagi joriy bozor narxlariga teng bo'lishi kerak. Ma'lumki, agar mulk uch yildan kamroq vaqt davomida egalik qilgan bo'lsa, siz soliq to'lashingiz kerak bo'ladi. Kvartiradagi ulush narxini pasaytirish orqali uni chetlab o'tishga urinishlar amalda yaxshi narsaga olib kelmaydi. Bundan tashqari, boshqa uy-joy mulkdorlarini kvartiradagi ulush sotilishini xabardor qilish kerak. Boshqa egalar sotib olish uchun imtiyozli huquqqa ega. Boshqacha qilib aytganda, agar ulardan biri taklif qilingan narxda ulush sotib olish istagini bildirsa, bu uning qonuniy huquqidir. Aktsiya begona shaxsga sotilgandan keyin uch oy ichida xaridorning huquq va majburiyatlarini ushbu huquqqa ega bo'lgan shaxsga, ya'ni sotilayotgan ko'chmas mulk ulushi egasiga o'tkazish mumkin.

Hissa berish shartnomasini notarial rasmiylashtirishning afzalliklari

Ba'zi hollarda, notarius bilan bog'lanish, ayniqsa, bitim ishtirokchilari xayriya shartnomasi manfaatdor shaxs tomonidan e'tiroz bildirilishidan qo'rqishsa, oqlanadi. Muhim nuance - xayr-ehson shartnomasining ulushning haqiqiy qiymatini ko'rsatadigan bandi, chunki soliq uning asosida hisoblanadi. Xayriya shartnomasining notarial tasdiqlanishi hadya qiluvchining hadya tariqasida berilgan ulushni oluvchiga nisbatan jiddiy niyatlarini tasdiqlaydi. Keyin ushbu bitimga e'tiroz bildirish, keyinchalik davlat ro'yxatidan o'tkazilgan holda yozma shartnoma bilan rasmiylashtirilganidan ko'ra qiyinroq bo'ladi.

Aktsiyani ajratish zarurati tug'ilgan holatlar

Haqiqatda bir xonali kvartirani ajratish mumkinmi? Yo'q, bir xonali kvartirani ajratish texnik jihatdan mumkin emas, chunki u alohida umumiy joylarga ega bo'lishi kerak. Agar kvartira bir nechta mulkdorlar tomonidan xususiylashtirilgan yoki turmush o'rtoqlar tomonidan sotib olingan bo'lsa, qonun hujjatlariga muvofiq ulushlar teng deb e'tirof etiladi. Shunga qaramay, bunday kvartiradagi ulush hadya qilinishi yoki sotilishi mumkin. Sotish-sotib olish bitimini bajarish uchun turmush o'rtog'i va Qonunga muvofiq ulushni sotib olishda imtiyozli huquqqa ega bo'lgan boshqa mulkdorlarning roziligi talab qilinadi.

Kvartiraning bo'linishi bilan bog'liq alohida vaziyat, masalan, bitta mulkdor uy-joyning bir qismini sezilarli darajada yaxshilagan bo'lsa (ta'mirlangan bo'lsa). Keyin ushbu uy-joy uchun ariza bergan boshqa mulkdor umumiy mulkni bo'lish to'g'risida shartnoma tuzishi kerak. Qonunning ushbu qoidasi, qoida tariqasida, turmush o'rtoqlarga nisbatan qo'llaniladi, boshqa hollarda esa sud tomonidan hal qilinadi. Aktsiya tegishli ravishda kamaytirilishi mumkin yoki kompensatsiya uy-joyni yaxshilash uchun qilingan xarajatlarga mutanosib ravishda to'lanadi.

Aktsiyani meros tartibida qayta ro'yxatdan o'tkazish

Kvartiraning umumiy mulki ishtirokchilaridan biri vafot etgan taqdirda, qolgan mulkdorlar (agar boshqa merosxo'rlar bo'lmasa) Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 62-bobiga muvofiq ulushga egalik qilishadi (vasiyatnoma bo'yicha). ) yoki LC RF ning 63-bobi (qonun bo'yicha). Merosxo'rlar ulushning o'z qismini boshqa ulush egasiga (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 246 va 250-moddalari) va boshqa har qanday shaxsga qayta sotish, vasiyat qilish, hadya qilish yoki garovga qo'yish huquqiga ega. Qayta ro'yxatdan o'tkazish aktsiyani sotib olish va sotish, hadya qilish yoki garov sifatida ro'yxatdan o'tkazish yo'li bilan amalga oshiriladi. Masalan, egalari teng ulushlarda kvartiraga egalik qilishadi - har biri uchun 1/3. So‘ngra mulkdorlardan biri o‘z ulushini begonaga sotmoqchi bo‘lsa, boshqa mulkdorlarga ushbu ulushni sotib olishni taklif qilib, ularning roziligini olishi kerak. Qonunga ko'ra, boshqa mulkdorlar ulushni taklif qilingan narxda sotib olishda imtiyozli huquqqa ega va bu qoidadan hech qanday tarzda qochish mumkin emas. O'z ulushini sotayotgan mulkdor kvartiraning boshqa egalarining sotishga e'tiroz bildirmasliklari to'g'risida yozma roziligini olishlari kerak.

Ipotekaga ega bola uchun kvartiradagi ulushni qanday qilib qayta ro'yxatdan o'tkazish kerak?

Qurilayotgan uy-joy sotib olish uchun onalik kapitalidan mablag'lar jalb qilinganda, bolalarni mulkdorlar qatoriga kiritish zarurati tug'iladi. Misol uchun, ota-onalar ipoteka oldilar, teng ulushlarda kvartira sotib oldilar va ikkinchi farzandlari tug'ilgandan keyin ular kredit bo'yicha qarzni to'lash uchun onalik kapitalidan foydalanishga qaror qilishdi. Bunday holda, ulush uchun xayriya tuziladi, uning hajmi ota-onalarning o'zlari tomonidan belgilanadi. Bunday xayr-ehsonni ro'yxatdan o'tkazish uchun hujjatlar ro'yxatini Rosreestr veb-saytida ko'rish mumkin. Ipoteka uchun ariza berishda dastlab onalik kapitali mablag'lari jalb qilinganida, bolalarga aktsiyalarni ajratish ipoteka krediti to'liq yopilgandan keyin olti oy ichida amalga oshiriladi. Aks holda, ipoteka bitimi haqiqiy emas deb topilishi mumkin.

Sud qarori bilan kvartiraning ulushini qayta ro'yxatdan o'tkazish

Hayotda bunday vaziyat tez-tez yuzaga keladi, ajrashgandan so'ng, sobiq turmush o'rtog'i, hatto sobiq oila a'zosi tomonidan qulay taklif bo'lgan taqdirda ham, kvartiradagi o'z ulushini sotishga shoshilmaydi. Keyin birga yashash hamma uchun og'riqli bo'ladi va bu masalani shoshilinch hal qilish talab etiladi. Qanday davom etish kerak? Albatta, bunday imkoniyat mavjud bo'lsa, ulush egasiga uning ulushining bozor qiymatidan bir oz yuqoriroq narxda alohida uy-joy taklif etiladi. Bunday bitimni tuzishdan bosh tortgan taqdirda, faqat bitta variant - sudga murojaat qilish. Da'vo arizasi da'volarni asoslashi kerak, ya'ni: nima uchun birgalikda yashash mumkin emas. Bunday holda, boshqa yashash maydonini parallel ravishda sotib olish bilan ulushni majburiy sotish bo'yicha sudning ijobiy qarori mumkin.

Xo'sh, kvartira nikohdan oldin turmush o'rtoqlardan biriga ro'yxatdan o'tgan bo'lsa, qarz birgalikda to'langan va ajrashgandan keyin sobiq turmush o'rtog'i (xotini) ulushni qayta ro'yxatdan o'tkazmagan bo'lsa-chi? Bunday holda, agar nikoh shartnomasi tuzilmagan bo'lsa, birgalikda uy xo'jaligi va umumiy daromad to'g'risidagi qonunning umumiy qoidasi qo'llaniladi. Ikkala turmush o'rtog'i ham ipoteka kreditini to'lashda umumiy mablag'larni kiritish orqali ishtirok etgan deb taxmin qilinadi, shuning uchun sobiq turmush o'rtog'i (xotini) o'z manfaatlarini himoya qilish uchun sudga murojaat qilish va ulushga bo'lgan huquqni tan olishni talab qilish huquqiga ega. kvartira. Bu haqda "Ajralish paytida kvartira bilan nima qilish kerak" maqolamizda o'qing.

Feng Yu/Fotolia

Mariya Litinetskaya, Metrium Group boshqaruvchi hamkori, CBRE hamkorlar tarmog'ining a'zosi, javob beradi:

Adolatli mulk bir xil huquqlarga ega bo'lgan bir nechta ko'chmas mulk egalarining mavjudligini nazarda tutadi. Odatda, kvartira ikki yoki undan ortiq shaxs tomonidan meros qilib olingan yoki xususiylashtirilganda sodir bo'ladi. O'ngdagi ulushlar bilan siz ko'chmas mulkning alohida qismi bilan bir xil harakatlarni amalga oshirishingiz mumkin: sotish, xayr-ehson qilish, vasiyat qilish va h.k. Bunday holda, aktsiyalar bilan kompensatsiya qilish bo'yicha bitimlar faqat boshqa egalarning xabarnomasi bilan amalga oshiriladi.

Eng arzon usul - sovg'a dalolatnomasini berish orqali barcha aktsiyalarni bir shaxsga o'tkazish. Zamonaviy qonunchilik bunday shartnomani majburiy notarial tasdiqlashni talab qiladi. Shu bilan birga, qarindosh bo'lmagan shaxsga mol-mulkni hadya qilish shaxsiy daromad solig'iga tortiladi, lekin oila a'zosiga emas. Bitimni amalga oshirish uchun barcha sheriklar notariusda yig'ilib, huquqlarning bir egasiga o'tkazilishini ta'minlaydigan umumiy hujjatni imzolaydilar. Hech qanday qo'shimcha hujjatlarni (masalan, bitimga rozilik) yig'ish shart emas. Shuni ta'kidlash kerakki, notarial xizmatlarning narxi ko'chmas mulkning kadastr bahosi asosida hisoblanadi. Bugungi kunda bu juda muhim miqdor bo'lib, u kvartiraning bozor narxidan oshib ketishi mumkin. Keyin xayr-ehson shartnomasi Rosreestrda ro'yxatga olinadi, davlat boji miqdori 2 ming rublni tashkil qiladi. Bitim ro'yxatdan o'tganidan keyin kuchga kiradi.

Elena Mishchenko, NDV-Nedvizhimost kompaniyasining shimoliy-sharqiy filialining shahar ko'chmas mulk bo'limi boshlig'i, javob beradi:

Bu savolda aktsiyalarni kimga topshirish kerakligi aniqlanmagan: uchinchi shaxsga yoki to'rtta egadan biriga. Bundan tashqari, mulk egalarining munosabatlari haqida hech qanday ma'lumot yo'q. Shuning uchun biz ikkala variantni ham ko'rib chiqamiz: barcha aktsiyalarni uchinchi shaxsga o'tkazish va uchta aktsiyani to'rtinchi aktsiyadorga o'tkazish.

Kvartirani sotib olish va sotish orqali aktsiyalarni qarindosh bo'lmagan uchinchi shaxsga o'tkazishingiz mumkin. Butun ob'ektni sotishda aktsiyadorlarning roziligi shaklidagi hujjatlar talab qilinmaydi.

Ushbu kvartirada ko'chmas mulkka ega bo'lgan shaxsga uchta aktsiyani qayta chiqarishda bitta ¾ aktsiyani oldi-sotdi shartnomasi tuzilishi mumkin. Bu ham rozilikni talab qilmaydi.

Agar to'rtinchi egasi yaqin qarindosh bo'lsa, muammoni ulushning ¾ qismini xayriya qilish orqali hal qilish mumkin. Qanday bo'lmasin, umumiy mulkda bo'lgan ko'chmas mulkni (qanday bo'lishidan qat'iy nazar) begonalashtirishda bitimni notarial tasdiqlash talab qilinadi. Shuning uchun ko'chmas mulkni bir nechta emas, balki bitta shartnoma bilan qayta ro'yxatdan o'tkazish foydaliroqdir (ya'ni har bir ulush uchun alohida). Aks holda, har bir shartnoma uchun davlat bojini alohida to'lashingiz kerak bo'ladi.

Advokat Inna Belyakova javob beradi:

Savolingizga to'g'ri javob berish uchun asosiy tushunchani aniqlash kerak - kim uchun xarajatlar eng past bo'lishi kerak? Agar vaziyatni mulk ro'yxatga olinadigan shaxsning foydasi nuqtai nazaridan ko'rib chiqsak, unda bitta harakat algoritmini qo'llash kerak. Ammo agar vaziyatni boshqa uchta sherikning birortasining foydasi nuqtai nazaridan ko'rib chiqsak, algoritm butunlay boshqacha bo'ladi. Boshlash uchun, keling, mulkni oddiy ulushdan jismoniy shaxsga qayta ro'yxatdan o'tkazish uchun amalga oshirilishi kerak bo'lgan xarajatlar tarkibini aniqlaylik. Shunday qilib, siz quyidagi majburiy xarajatlarni to'lashingiz kerak bo'ladi:

1. Notarial to'lovlar va xizmatlar. Amaldagi qonunchilik ko'chmas mulkka egalik qilishdagi ulushlar bilan tuzilgan barcha bitimlar bo'yicha bitimning majburiy notarial shaklini nazarda tutadi, shartnoma turidan qat'i nazar (sotib olish-sotish, hadya qilish, almashtirish yoki boshqa narsa), shuning uchun uni amalga oshirish mumkin bo'lmaydi. bu xarajatlardan qoching. Notariusning tarifiga kelsak, bunday shartnomani tasdiqlash uchun davlat boji shartnoma summasining 0,5 foizini tashkil qiladi, lekin kamida 300 rubl va 20 ming rubldan oshmasligi kerak. Davlat bojiga qo'shimcha ravishda siz notariusga shartnomalar tuzish bo'yicha texnik ishlar uchun ham to'lashingiz kerak bo'ladi, ammo notarius bu miqdorni o'zi belgilaydi.
2. Mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish uchun davlat boji. Hozirgi vaqtda ushbu to'lov har bir ro'yxatga olish harakati uchun 2000 rublni tashkil qiladi. Siz rejalashtirayotgan bitim uchta ro'yxatga olish harakatini talab qiladiganligi sababli (mulk huquqining uchta o'tkazilishini davlat ro'yxatidan o'tkazish), davlat boji miqdori 6 ming rublni tashkil qiladi.
3. Shaxsiy daromad solig'i (PIT), bu, muayyan holatlarga qarab, shartnoma taraflaridan biri tomonidan to'lanishi kerak bo'ladi.

Ko'chmas mulk bilan operatsiyalarda yuzaga kelishi mumkin bo'lgan qo'shimcha, lekin majburiy bo'lmagan xarajatlar (bank xujayralari ijarasi, turli xil ishonchnomalar, arizalar, uy-joy kommunal xizmatlarini to'lash va boshqalar) bu erda hisobga olish qiyin, chunki ularning ehtiyojlari. har bir muayyan bitimning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqishi mumkin.

Shunga ko'ra, sanab o'tilgan uch turdagi majburiy xarajatlardan birinchi ikkitasi tomonlarning kelishuviga binoan to'lanadi. Ya'ni, tomonlar qanday kelishib olsa, shunday bo'lsin. Ammo soliq to'lovchi tomonidan olingan daromadning 13 foizini tashkil etadigan shaxsiy daromad solig'ini to'lash zarurati biz boshida gaplashgan harakatlar algoritmidagi farqni aniqlaydi. Keling, ikkala variantni ham ko'rib chiqaylik.

Agar vaziyatni mulk huquqi o'tgan shaxsning manfaati nuqtai nazaridan ko'rib chiqsak, u holda u xaridor bo'ladigan oldi-sotdi shartnomasini tuzish foydaliroqdir. Bunday holda, kvartiraning mulkidagi ulushlarni sotuvchilar shaxsiy daromad solig'ini to'lashlari kerak bo'ladi (agar ular soliq qonunchiligiga muvofiq, albatta, undan ozod qilinmasa). Ammo agar bitimni mulk huquqi o‘tgan kishilar manfaati nuqtai nazaridan ko‘rib chiqsak, ular uchun mulk huquqidagi ulushlarni hadya qilish to‘g‘risida shartnoma tuzish foydaliroqdir. Bunday holda, sovg'a oluvchi shaxsiy daromad solig'ini to'lashi shart (agar u yana qonun bilan soliq to'lashdan ozod etilmasa).

Sotib olish-sotib olish shartnomasini tuzishda sotuvchilar to'lashi kerak bo'lgan shaxsiy daromad solig'i summasi ularning har biriga tegishli bo'lgan kvartiraning mulkidagi ulushning shartnoma qiymatidan hisoblab chiqiladi, lekin soliq solish maqsadida bu qiymat ushbu ulushning kadastr qiymatining kamida 70%. Ammo sovg'a shartnomasini tuzishda, sovg'a oluvchi tomonidan to'lanishi kerak bo'lgan shaxsiy daromad solig'i miqdori to'g'ridan-to'g'ri kvartiraning kadastr qiymatidan hisoblab chiqiladi.

Inkom-Nedvizhimost ikkilamchi bozor bo'limining Zeleniy prospekti bo'limining yuridik maslahatchisi Boris Mogilevskiy javob beradi:

Bu savolga imkon qadar aniq javob berish uchun siz kvartiraga egalik qachon paydo bo'lganligini va qanday bitim asosida aniq bilishingiz kerak.

Barcha qo'shma aktsiyadorlarning aktsiyalarini ulardan biriga qayta ro'yxatdan o'tkazish bilan bog'liq xarajatlar bitimni o'zi qayta ishlash xarajatlari, mulk huquqini o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazish xarajatlari, shuningdek soliqqa tortish xarajatlaridan iborat.

Aktsiyalarni bitta mulkdorga o'tkazish masalasini hal qilishning birinchi varianti kvartirada ulushlarni sotish bo'yicha shartnoma tuzish bo'lishi mumkin. Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk ulushlarini begonalashtirish to'g'risidagi, shu jumladan umumiy mulkdorlar o'rtasidagi shartnoma majburiy notarial tasdiqlanishi kerak va bunday guvohnoma berilgan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi. Notarial harakatlarni amalga oshirganlik uchun soliq qonunchiligida belgilangan va Rossiya Federatsiyasining tegishli ta'sis sub'ektining notarial palatasi tomonidan tasdiqlangan miqdorda yig'im olinadi. Shunday qilib, San'atning 1-qismining 5-bandi. Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 333.24-moddasiga binoan, shartnomani sertifikatlash uchun shartnoma summasining 0,5 foizi miqdorida, lekin kamida 300 rubl va 20 ming rubldan ko'p bo'lmagan miqdorda yig'im olinadi. baholanadi. Moskva notarial palatasining 2016 yil 15 dekabrdagi qarori bilan notariuslar tomonidan notarial harakatlarni amalga oshirishda yuridik va texnik xizmatlar uchun olinadigan to'lovlar miqdori ham belgilandi, bu ko'chmas mulkni sotish operatsiyalari uchun 5 ming rublni tashkil etadi.

Agar kvartira aktsiyalarining sherik egalari ularga besh yildan ortiq (meros, xususiylashtirish yoki yaqin qarindoshlar o'rtasidagi sovg'a natijasida olingan ulushlar uchun - uch yildan ortiq) egalik qilsalar, u holda ulushlarni sotuvchilar. sotishdan olingan daromadga soliq solinmaydi. Agar kvartira aktsiyalarini sotuvchilar ularga belgilangan muddatdan kamroq vaqt davomida egalik qilsalar, ular bitimdan olingan foydaning 13% va kadastr qiymatining kamida 70% miqdorida daromad solig'ini to'lashlari kerak. kvartira ulushlari soliq solinadigan baza sifatida hisobga olinadi.

E'tibor bering, Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksida bunday operatsiyalar uchun bir qator imtiyozlar (soliq imtiyozlari) nazarda tutilgan. Masalan, sotuvchilar soliq solinadigan bazani sotilayotgan mulkni sotib olish yoki yaratish uchun ilgari sarflangan summaga kamaytirishi mumkin. Yoki ular sotishdan keyin 1 million rubl miqdorida chegirmani qo'llashlari mumkin (bu holda, ko'rsatilgan miqdor barcha sherik egalar o'rtasida ularning kvartiraga egalikdagi ulushiga mutanosib ravishda taqsimlanadi).

Aktsiyalarni bitta mulkdorga o'tkazish masalasini hal qilishning ikkinchi varianti kvartiradagi ulushlarni xayriya shartnomasini tuzish bo'lishi mumkin. Bunday bitim ham majburiy notarial tasdiqlanishi kerak, buning natijasida shartnomani bajarish uchun uy-joy sotib olish va sotish bilan bir xil xarajatlar kelib chiqadi. O'rtacha, Moskvadagi notariusda bitimni qayta ishlash qiymati 25 ming rublni tashkil qiladi.

Xayr-ehsonlarga soliq solishga kelsak, agar xayr-ehson qiluvchilar va oluvchi bir oilaning a'zolari yoki yaqin qarindoshlari bo'lsa, ularga quyidagilar kiradi: er-xotinlar, ota-onalar, bolalar (shu jumladan farzand asrab oluvchilar va asrab olinganlar), bobo va buvilar, nevaralar, to'liq va yarim. aka-uka va opa-singillar (Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 217-moddasi 18.1-bandi). Agar donor sovg'a oluvchining yaqin qarindoshi bo'lmasa, u holda sovg'a oluvchi unga hadya qilingan ulushning kadastr qiymatining 13 foizi miqdorida soliq to'lashga majbur bo'ladi.

Bitim turidan qat'i nazar, fuqarolar uchun mulk huquqini o'tkazishni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun tarif bugungi kunda 2 ming rublni tashkil etadi, bu bitimda qatnashgan ulush hajmiga ko'paytiriladi (Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 333.33-moddasi). Shunday qilib, kvartiraning ¼ ulushini sotish yoki sovg'a qilishda siz 250 rubl miqdorida ro'yxatdan o'tish to'lovini to'lashingiz kerak bo'ladi.

Matn Mariya Gureeva tomonidan tayyorlangan